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海南的房地产市场，承载着海岛经济的腾飞梦想，也铭刻着投机与规范失衡的深刻烙印。从早期的泡沫狂欢到新时期“房住不炒”下的整顿，违规问题始终是市场肌体上一道难以忽视的伤口，深刻影响着项目的命运、购房者的权益与区域的金融安全。本文将深入剖析海南违规房产的成因与现状，并通过自问自答的形式，探讨其核心症结与可能的破局方向。
要理解当下的困境，必须追溯其历史根源。海南房地产市场的违规问题并非一日之寒，而是特定历史阶段、政策环境与发展模式共同作用的结果。
1. 早期无序开发遗留的历史沉疴。1988年建省办经济特区后，海南房地产迎来首个黄金期，但也伴随着“炒楼花”等过度投机行为。1993年宏观调控导致泡沫破裂，留下了大量烂尾楼和产权混乱的历史遗留问题，如“房地分离”、“无法办理产权登记”等。这些项目因开发主体消亡或法律关系复杂，成为盘活与确权的长期难题。
2. 政策红利期催生的“擦边球”操作。2009年国际旅游岛建设启动，市场再度升温。部分开发商在利益驱动下，采用“商改住”、“非建设用地改建设用地”、以“类住宅”模式销售等违规手段进行开发。这些项目往往在土地性质、规划用途上存在根本性缺陷，为后续的交付与办证难埋下了伏笔。
3. 复杂融资结构与监管套利。许多项目为追求高周转，采用了不规范且结构复杂的融资模式，如高息信托、民间借贷等，导致债权股权结构高度不明晰。一旦销售回款不及预期或融资渠道收紧，资金链极易断裂，项目便陷入停滞甚至烂尾。
问：海南违规房产面临的“死结”究竟是什么？
答：其核心困境是一个由行政违规、法律确权、金融风险与社会稳定交织而成的复杂系统性问题。它并非单一环节的失效，而是从土地获取、规划建设、融资销售到产权登记的全链条“梗阻”。
*行政与法律层面：“违规身份”难以合法化。项目在用地、规划、施工、销售环节的原始违规，使其无法满足办理正式产权登记的前置条件。而补办手续往往面临原开发商失联、处罚金额巨大、现行政策不容许等障碍，导致确权之路举步维艰。
*金融与市场层面：风险高企阻碍盘活。此类项目通常债务缠身、产权不清，资产价值难以评估，使得外部投资人望而却步。同时，住宅库存高企与住房空置率过高的市场环境，也降低了优质资本介入盘活的意愿，形成“越烂越无人接，越无人接越烂”的恶性循环。
*社会治理层面：购房者权益保障困难。大量购房者面临“钱房两空”的风险，群体性维权事件易发，成为影响社会稳定的潜在因素。
问：近年来严格的调控政策（如全域限购）对违规房产有何影响？
答：调控政策如同一把“双刃剑”。一方面，以2018年全域限购为代表的严厉政策，坚决遏制了炒房投机，为市场长远健康发展奠定了基础。另一方面，政策收紧加速了市场分化，使得那些本就依靠违规销售和高杠杆运转的项目资金链迅速断裂，问题提前暴露并加剧。政策本意是规范市场，却客观上使部分历史违规项目的困境雪上加霜。
| 对比维度 | 早期（1990年代）遗留问题 | 近期（国际旅游岛建设后）违规项目 |
|---|---|---|
| :--- | :--- | :--- |
| 主要问题 | 烂尾楼、产权登记缺失、用地手续不全 | “商改住”、规划违规、违规预售、复杂债务 |
| 风险特征 | 历史包袱重，法律关系相对固化 | 与现代金融工具结合，风险传导性更强 |
| 处置难点 | 主体灭失，事实认定与证据收集难 | 涉及多方利益（股东、债权人、购房者），协调难 |
| 政策背景 | 法律法规不完善，监管处于探索期 | 在“房住不炒”和自贸港建设背景下，政策持续收紧与规范 |
解决海南违规房产问题，需要超越个案处理的思维，进行系统性的制度创新与资源整合。
1. 分类施策，建立历史问题解决通道。对于不同时期、不同类型的违规项目，不能“一刀切”。建议：
*对因历史原因造成的产权瑕疵，在尊重事实和确保安全的前提下，探索特事特办、证缴分离等非常规路径，先解决群众办证问题，再追缴相关费用或落实整改。
*对严重违反现行规划或生态红线的项目，则需坚守底线，该拆除的依法拆除，该没收的坚决没收。
2. 创新融资与盘活模式。吸引资本进入是关键。可探索设立省级或市级困境房地产项目纾困基金，引入资产管理公司（AMC）等专业机构，通过“共益债投资”、“预重整”等市场化、法治化方式，对项目进行债务重组、注入资金，推动复工复建。这要求政策层面提供明确的指引和适当的风险分担机制。
3. 强化全生命周期监管与风险预警。未来必须筑牢防火墙。
*前端，严格落实“多规合一”和最严格的节约用地制度，从土地出让源头杜绝违规可能。
*中端，加强对建设资金、预售资金的闭环监管，探索推广现房销售模式，从根本上消除“烂尾”风险。
*终端，完善信用体系，对违规开发商实施联合惩戒，提高违法成本。
4. 以发展新动能替代房地产依赖。海南自贸港建设为经济转型提供了历史机遇。应坚定不移地将土地、资金等要素资源向旅游业、现代服务业、高新技术产业等主导产业倾斜，从根本上降低经济对房地产的依赖，为房地产市场创造一个理性、健康、可持续发展的长期环境。
海南违规房产的治理，是对地方政府治理能力与智慧的一场大考。它要求我们既要有面对历史遗留问题的勇气与担当，灵活运用政策工具化解沉疴；也要有面向未来的决心与远见，通过严格的监管和深层次的产业转型，构建起规范、透明、稳健的房地产市场新秩序。唯有如此，海南的“安居梦”才能与自贸港的“发展梦”和谐共振，真正实现住有所居、住有宜居。
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