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为何海南房产“阴阳合同”频发？_从判例看避坑策略与风险成本

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:31:24 共 3118 浏览

近年来，随着海南国际旅游岛建设的推进和房地产市场的持续发展，一种被称为“阴阳合同”的交易现象在房产交易中悄然蔓延，尤其是在二手房交易领域。所谓“阴阳合同”，指的是交易双方就同一房产买卖签订两份内容不一致的合同：一份提交给房产交易中心用于备案和缴税（“阳合同”），交易价格往往被刻意做低以少缴税费；另一份则是双方私下约定并实际履行的真实合同（“阴合同”）。这种做法虽然短期内能为买卖双方“节省”一笔可观的税费，但如同一枚定时炸弹，埋下了巨大的法律风险与财务隐患。

阴阳合同在海南房产市场为何屡禁不止？

要理解这一现象的普遍性，需要剖析其背后的多重驱动因素。首要的驱动力无疑是经济利益。通过签订一份填低房价的“阳合同”去备案，买卖双方便可以大幅规避营业税、个人所得税及契税等交易税费。在房价高企的背景下，这笔“节省”下来的费用可能高达数万甚至数十万元，对交易双方构成了巨大的诱惑。

其次，海南房地产市场发展的特殊历史背景也是原因之一。从早期的粗放发展至逐步规范的进程中，许多开发经营活动曾存在法律依据不足或操作不规范的情况。这种历史遗留的“不规范”思维惯性，在一定程度上被延续到了当下的二手房交易领域，使得部分从业者和购房者将“阴阳合同”视为一种“行业潜规则”或“常规操作”。

再者，建筑及房产市场长期存在的结构性矛盾也助推了此类现象。例如，在房地产开发领域，建筑市场长期处于“卖方市场”，施工方有时为了承接工程，不得不接受建设方的一些苛刻条件，这也从侧面反映出市场地位不平等可能催生规避正式监管的“地下合同”。这种心态同样可能渗透到房屋买卖环节。

签订阴阳合同，买卖双方各自面临哪些风险？

许多初次接触房产交易的新手，可能只看到了“省钱”的甜头，却严重低估了背后复杂的法律风险。这些风险是双向的，无论买方还是卖方都可能“赔了夫人又折兵”。

对于买家而言，最大的风险在于合同可能被认定为无效或部分无效。根据《合同法》规定，恶意串通损害国家、集体或第三人利益，或以合法形式掩盖非法目的的合同无效。由于“阴阳合同”中做低房价的核心目的是为了逃税，损害了国家税收利益，一旦产生纠纷，法院很可能认定其中关于房价的条款无效。如果买家已按真实价格付款，而卖家主张以备案的低价合同为准，买家将陷入极为被动的境地，难以追回全部房款。

此外，买家还会面临未来再出售时税务成本激增的长期风险。当下一次转让该房产时，税务部门核税的依据之一是上一次交易的在网备案价格。由于备案价被人为压低，这意味着房产的“原始购入成本”在税务系统中也被低估，将导致未来出售时，计算出的房产增值额虚高，从而需要缴纳更多的个人所得税。

对于卖家来说，风险同样严峻。最主要的便是收款风险。如果买家事后反悔，并抓住“阳合同”价格较低的“把柄”拒绝支付全款，卖家将面临漫长而艰难的诉讼。即便最终能赢，也将耗费大量时间与精力。更有甚者，如果合同被整体认定为“以合法形式掩盖非法目的”，可能导致整个交易被撤销，卖房计划彻底落空。

一个来自深圳龙岗区的真实判例颇具警示意义：在严某与刘某的二手房买卖纠纷中，双方就因“阴阳合同”问题对簿公堂。此类纠纷虽然在海口直接诉至法院的案例相对不多，但潜在的冲突大量存在，一旦爆发便会严重扰乱交易进程。

一旦卷入纠纷，法律如何认定合同效力？

这是核心问题：当“阴合同”与“阳合同”打架时，法院究竟认哪一本？

司法实践中，法院审理“阴阳合同”纠纷时，通常会探究当事人的真实意思表示。根据《民法通则》，民事法律行为的核心要素之一是意思表示真实。在大多数情况下，反映真实交易价格和条件的“阴合同”被认为是双方真实意图的体现。而对于为办理过户而签订的“阳合同”中，那些为逃税而虚报价格的部分，因其目的在于损害国家税收利益，通常会被认定为无效。

值得注意的是，法律界有一种观点认为，“阳合同”并非全部无效。为了实现物权变动的登记目的，合同中关于履行期限、交付方式、争议解决等不直接涉及逃税目的的条款，可能被认定为有效。但这是一种非常技术化和不确定的认定，普通交易者不应抱有任何侥幸心理。

海南本地也曾有相关判例，体现出法院在特定历史条件下对合同效力的综合考量。例如，在一些涉及《城市房地产管理法》施行前（1995年之前）的房地产纠纷中，法院会结合当时的经济环境与法规现状来认定合同效力。但这主要针对历史遗留问题，绝不意味着当前法律会对“阴阳合同”网开一面。

作为小白买家，如何识别与规避阴阳合同陷阱？

了解了风险和法律后果，新手在海南进行房产交易时，应该如何保护自己呢？以下几个步骤至关重要：

第一，坚持诚信交易，从思想上杜绝侥幸心理。要清醒认识到，避税省下的是小钱，而一旦合同纠纷产生，损失的可能是巨额的房款和房产本身，得不偿失。

第二，仔细核对所有合同文件的一致性。务必确保交给中介、银行、房管局的每一份合同，在核心条款尤其是总价款、付款方式、交房时间上完全一致。任何口头承诺的“另一份合同才作数”都不可信。

第三，关注资金流向，保留全部证据。购房款应通过银行转账方式支付，并在备注中明确写明“购房款”。务必保留好转账凭证、双方沟通的聊天记录、邮件和短信。如果中介或卖家要求将部分房款以“装修款”、“补偿款”等名义私下支付，这是一个危险信号，必须坚决拒绝。

第四，主动了解本地政策和市场价。在签约前，可以查询海口或海南相关区域房产主管部门公布的片区指导价或市场参考价。如果合同备案价格远低于该参考价和真实成交价，税务系统很可能自动预警，从而引发核查。

第五，在合同中加入保护性条款。可以在合同补充协议中明确约定：“本合同为双方唯一合法有效的协议，任何此前或此后形成的、与本合同内容不一致的文件均无效。” 这能在法律层面上加固真实合同的地位。

从更宏观的视角看，杜绝“阴阳合同”需要监管的持续发力。政府应进一步优化税费结构，减轻合理交易的税负压力，同时加强房产交易数据的互联互通和智能核验，让虚假申报难以遁形。对于普通购房者而言，最牢固的安全防线始终是自身的法律意识和诚信守约。在海南这片热土上置业安家，每一笔交易都应该是阳光下的坦途，而非暗藏风险的黑箱操作。毕竟，房产交易的安全与稳定，远比一时的“税费节省”更为珍贵。