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海南恒大旅游城进度图,项目现状深度剖析,规划与现实的差距

来源：海南商业网时间：2026/1/9 19:07:38 共 2115 浏览

在海南自贸港建设如火如荼的背景下，曾经备受瞩目的“恒大海口文化旅游城”项目，其进展与现状始终牵动着众多业主与市场观察者的心。这个总占地超千亩、定位为“国际一流综合旅游文化度假区”的宏大项目，自亮相之初便以令人惊叹的规划蓝图吸引了大量目光。然而，时过境迁，项目的实际推进情况与最初的承诺之间，形成了耐人寻味的对比。本文旨在通过梳理公开信息与实地探访记录，绘制一幅清晰的“进度图”，并围绕核心问题展开自问自答，深度解析其规划落地情况、当前现状及未来挑战。

一、宏伟蓝图：昔日规划中的“文旅巨舰”

要理解现状，首先需回顾其最初的宏伟规划。根据早期的项目解读，恒大海口文化旅游城被赋予了极高的战略定位与复杂的功能构想。

*战略定位与区位优势：项目位于海口迎宾大道东西两侧，总占地约1260亩，整体容积率仅1.65。其定位是依托沙坡水库-白水塘森林湿地公园的生态资源，打造集文化娱乐、运动休闲、餐饮购物、会议办公、旅游度假于一体的国际一流综合旅游文化度假区。项目紧邻市区主干道，北接龙昆南，南连绕城高速，交通区位优越，被视为连接海口市区与环岛高速的重要枢纽，也是当时海口“南优”政策重点发展的区域。

*功能规划与配套承诺：最初的规划图纸上充满了令人向往的配套：运动中心、水上乐园、儿童反斗城、博物馆、会议中心、超五星级酒店，以及风情美食街、八国风情酒吧街等商业设施。这些配套旨在将项目从单纯的住宅区，提升为一个能够吸引旅游人口、具有目的地属性的综合片区。

*产品构成与潜在风险：一个关键且常被忽视的细节是，由于项目用地性质为旅游用地，其可售物业中纯普通住宅仅有986套，其余超过9400套均为“产权式酒店”。有市场分析当时即指出，在海口市场去投资化的背景下，如此大体量的产权式酒店未来将面临较大的市场考验。

二、现实图景：配套“一地鸡毛”与住宅“稳步交付”的撕裂

将规划蓝图与近年来的实地探访及进展信息对照，呈现出的是一幅极为复杂的现实图景，其核心矛盾在于住宅产品的交付与文旅配套的停滞形成了鲜明对比。

*核心问题一：承诺的文旅配套实现了吗？

答：绝大部分核心文旅配套均未落地，处于停滞或规划阶段。这可能是项目当前最受诟病的一点。据2023年的多次实地探访，原规划中的童世界乐园、婚礼庄园、城堡酒店、会议中心、会展中心、水上乐园、博物馆等大型公共建筑配套均未见踪影。所谓的“五国温泉区”被高高的铁皮墙包围，内部荒草丛生，建筑废弃，垃圾遍地，停工迹象明显。风情美食街虽已建成，但人气惨淡，甚至部分区域沦为停车场，而规划中与之配套的酒吧街等则未见开工。有评论尖锐地指出，现状是“除了密集的住宅和商住楼，规划中提到的配套大都没见着”，当初描绘的蓝图成了“弥天大饼”。

*核心问题二：住宅部分的建设与交付情况如何？

答：住宅部分的建设与交付工作在持续推进，部分业主已入住。与配套的停滞不同，住宅产品的建设似乎被置于更优先的位置。项目包含了公寓住宅区、花园美宅区以及别墅区等。据报道，别墅区已全部售罄且多数业主入住。更为关键的是，作为全国“保交楼”工作的一部分，类似恒大文旅城这样的项目正在被着力推动。例如，西安的恒大文化旅游城项目，截至2025年已累计交付超18000套住宅，现场施工人员数量可观，施工正在按计划推进。虽然海口项目的具体交付数据未明确提及，但“保交楼”已成为当前阶段此类项目推进的首要任务，旨在稳定业主预期，保障基本居住权益。

*核心问题三：当前社区生活氛围与基础配套怎样？

答：随着住宅交付，基础生活氛围在缓慢形成，但高度依赖外部资源，内部高端配套缺失。在已交付的住宅区域，随着入住率提升，社区基础生活气息正在积累。有观察指出，路边出现了售卖餐食的摊位，反映出日常生活便利性有所改善。项目周边存在如大润发等商场、多家银行网点、医院及中小学等城市基础配套。然而，这些都属于项目外围的既有城市资源，而非项目自身承诺打造的高端文旅商业配套。业主享受到的是一个具备基本居住功能的社区，但与当初购买的“文旅城”梦想相去甚远。

三、深度对比与未来展望

为了更直观地展现理想与现实的鸿沟，我们可以从以下几个维度进行对比：

对比维度	初始规划与承诺	当前现实状况
:---	:---	:---
核心功能	综合旅游度假目的地	以居住为主的大型社区
关键配套	乐园、酒店、会议中心、博物馆、商业街等	仅建成运动中心、美食街（运营不佳）、幼儿园等少数设施
物业类型	少量住宅+大量产权式酒店+丰富配套	住宅交付为重点，产权式酒店去化与运营存疑，配套匮乏
社区生态	文旅带动、人气聚集的活力新城	依赖自然入住率提升的基础生活圈
发展动力	文旅产业驱动、投资吸引力	“保交楼”政策驱动、居住需求满足

个人观点：

海南恒大旅游城的案例，是中国房地产特定发展模式下的一枚切片。它暴露了以“文旅”为名行“地产”之实的发展模式可能带来的问题：当营销的宏大叙事远超企业的兑现能力和长期运营决心时，最终承受落差的是业主与城市的发展预期。当前，在“保交楼”政策托底下，项目的住宅部分正努力回到正轨，这保障了最基本的社会稳定与民生权益，值得肯定。然而，那些曾经作为销售核心卖点的文旅配套，其命运仍悬而未决。它们的建设不仅关乎万千业主的契约权益，也关系到海口南部片区城市功能的完善与升级。未来，该项目能否真正盘活，不仅取决于住宅资产的顺利交付，更取决于是否有新的资本和运营方愿意并能够接手，将那片荒芜的规划用地，从图纸和铁皮墙后解放出来，赋予其真正的生命力。否则，“文旅城”将始终只是一个停留在案名上的概念，而其庞大的建筑群，则将长久诉说着理想与现实之间的巨大张力。