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海南农业旅游用地：如何破解“沉睡”困局_以制度创新激活土地价值

来源：海南商业网时间：2026/1/11 11:01:16 共 2114 浏览

海南岛，这片热土以其得天独厚的热带资源，一直是生态农业与旅游融合发展的理想试验田。然而，优质的农业资源如何转化为有吸引力的旅游产品？土地作为核心载体，其开发利用长期面临规划不清、流转不畅、价值低估等“沉睡”困局。本文将深入探讨海南农业旅游用地的现状、挑战与机遇，并结合最新实践，为有意进入该领域的“新手”提供一份清晰的行动指南。

海南农业旅游用地的独特优势与时代机遇

为何海南的农业旅游用地备受关注？这首先源于其无可比拟的资源禀赋。海南拥有丰富的光热资源和生物多样性，单位面积生物产量高、周转快，为发展观光农业、采摘体验、绿色餐饮等业态提供了天然优势。同时，作为全国最大的经济特区，海南享有地方立法权，能够通过专项法规为农业旅游的健康发展保驾护航。更重要的是，在海南自贸港建设的宏大背景下，旅游业与现代农业的融合发展被提升到战略高度，为农业旅游用地开发注入了强劲的政策动能。

从市场需求看，随着消费者对深度体验、健康生活方式的追求日益增长，简单的“看风景”已不能满足需求。融合了农事体验、生态教育、休闲度假的农业旅游，正成为市场新宠。海南作为热门旅游目的地，庞大的客流量为农业旅游提供了稳定的市场基础。可以说，将农业用地转化为旅游消费场景，不仅是盘活土地资产的需要，更是顺应产业升级和消费趋势的必然选择。

开发农业旅游用地的核心挑战与痛点

理想很丰满，但现实往往充满挑战。对于新手而言，着手开发农业旅游用地前，必须认清以下几大核心痛点：

第一，规划与认识不到位。许多地方对生态农业旅游的内涵理解不深，认为就是“种地+吃饭”，导致项目同质化严重，内容单调，缺乏独特吸引力。土地应该用来建设大型设施，还是保留田园风貌？如何平衡农业生产与旅游接待的功能？这些问题若在规划初期不明确，后期很容易陷入困境。

第二，专业人才与规范管理缺失。农业旅游涉及农业、旅游、管理、营销等多个领域，复合型专业人才极为短缺。同时，用地的合规使用是一大难题。过去，农村土地流转常常处于“散、乱、暗”的状态，口头协议多，法律纠纷风险高，投资者权益难以保障。

第三，基础设施与资金瓶颈。许多具备开发潜力的农业用地位于乡村，交通不便、水电通讯等基础设施不完备，严重制约了旅游体验和项目发展。前期投入大、回报周期长，也让不少投资者望而却步。

最关键的问题是：土地价值如何被真正发现和兑现？一块农用地，如果仅按传统农业租金计算，其价值可能长期被低估。例如，三亚海棠区林新村有土地，入场规范流转前年租金仅1000元/亩，而通过公开平台竞价后，租金飙升至2800元/亩，增值率高达180%。这直观地表明，规范、透明的交易机制是激活土地价值的关键。

破局之道：制度创新与规范化流转全流程

那么，如何破解上述痛点，安全、高效地获取并开发农业旅游用地呢？核心答案在于拥抱制度创新，利用好政府搭建的规范化平台。以海南（三亚）农村产权交易服务中心（以下简称“三亚农交中心”）为代表的平台，正在彻底改变游戏规则。

第一步：如何找到并获取合规土地？—— 线上平台与“必进场”规则

过去找地靠关系、靠打听，现在有了公开透明的渠道。根据三亚市规定，标的额10万元以上的农村集体资产必须进入三亚农交中心这样的平台进行公开流转。这意味着，优质土地资源会集中出现在官方平台上。投资者可以：

*关注官方信息平台：如三亚农交中心的信息服务平台，上面会发布全岛的农用地、闲置农房、养殖水面等资源的出租、转让信息。

*理解“必进场”规则：强制入场流转确保了交易的规范性，出具的《流转交易鉴证书》是后续办理产权登记或变更的重要依据，从根本上杜绝了私下交易的法律风险。

第二步：如何确保交易公平并发现土地真实价值？—— 公开竞价与数字赋能

规范化平台最大的优势是引入市场竞争。前述林新村土地租金飙升的案例，以及吉阳区临春社区174.47亩农用地经过469轮竞价，最终以7000.36元/亩/年成交的案例，都生动说明了公开竞价如何让土地价值“点土成金”。流程通常是：

1.线上披露信息：土地位置、面积、规划用途、底价等信息全部网上公开。

2.多轮公开竞价：符合条件的投资者在线参与竞价，价高者得，过程全程留痕。

3.线上鉴证+线下服务：平台提供一站式服务，确保流程合法合规。

这种方式不仅保障了村集体和农民的利益，实现了“溢价366.69%”这样的惊人增值，也让投资者以市场公允价格获得土地，心里更踏实。

第三步：获取土地后，如何规划与开发？—— 产业融合与内容创新

拿到地只是开始。成功的农业旅游项目离不开精心策划：

*深度融合，避免单调：突破“吃饭+采摘”的简单模式。可以结合海南热带特色，开发南繁育种科普研学、热带水果精深加工体验、黎苗文化农耕展示等深度内容。例如，三亚农交中心已推动1930亩南繁科研用地规范流转，将农业旅游与国家级育种科研结合，提升了项目内涵。

*完善设施，提升体验：积极争取政府关于完善生态农业旅游基础配套设施建设的政策支持，或自行规划投资，改善项目点内的道路、停车场、卫生设施和智慧旅游系统。

*借力政策，培养人才：关注政府对生态农业旅游专业和管理人才的培养扶持政策，积极引入或与专业机构合作，弥补自身团队短板。

风险防范与合规要点

对于新手，风险意识不可或缺。除了选择规范平台规避流转风险外，还需注意：

*用地性质红线：严格遵守土地用途管制，农业旅游设施用地必须符合相关规定，防止触碰耕地保护红线。

*生态保护底线：海南生态脆弱带面积达446平方公里，开发时必须坚持保护优先，项目规划需进行生态环境影响评估，与防护林带建设等生态工程相结合。

*合同细节：即使在规范平台交易，也需仔细审阅流转合同条款，明确租期、租金调整机制、到期处置方式及双方权责。

未来展望：从土地流转到产业链构建

海南农业旅游用地的开发，正从简单的资源出租，向构建完整产业链升级。三亚农交中心已尝试将服务拓展至海鲜等生物资产交易领域，完成总额超2800万元的海鲜贸易，这启示我们，农业旅游的价值链可以延伸至特产销售、品牌孵化等多个环节。

个人观点认为，未来的竞争将是内容与运营的竞争。拥有独特IP、深度体验和可持续运营模式的农业旅游项目，才能真正脱颖而出。而这一切的起点，在于通过“制度创新”和“数字赋能”获得一块权属清晰、价值公允的土地。截至2025年底，三亚农交中心累计成交额已达7.05亿元，这不仅是数字的增长，更标志着一种健康、活跃的农村要素市场正在形成。对于投资者和创业者而言，现在正是深入研究规则、借助平台力量、以创新思维拥抱海南农业旅游这片蓝海的最佳时机。