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海南旅游景区承包：风口上的“黄金赛道”还是隐雷密布的博弈？

来源：海南商业网时间：2026/1/11 11:01:57 共 2114 浏览

嗯，说到海南旅游，大家脑海里可能立马浮现阳光、沙滩、椰林树影——没错，这就是国际旅游岛的金字招牌。但你知道吗？在这片热土上，除了游客的欢声笑语，还有一场静水深流般的商业变革正在发生：旅游景区承包。简单说，就是政府或原有业主将景区的经营权，在一定期限内“打包”交给专业的公司或团队来运营。这听起来有点像“租个地方做生意”，可实际上，它牵扯到政策、资本、运营和生态保护等多重维度，复杂着呢。

今天，咱们就好好掰扯掰扯这事儿。海南作为国家全力打造的“国际旅游消费中心”，旅游景区的提质升级是重中之重。光靠政府投资和传统管理，有时候难免力不从心。所以啊，引入市场力量，通过承包让专业的人干专业的事，就成了一个重要的改革方向。不过，这条路真是遍地黄金吗？还是说，热闹背后藏着不少需要冷静思考的“坑”？咱们慢慢聊。

一、为什么是海南？承包模式兴起的土壤

其实啊，海南景区承包热的兴起，绝非偶然。它是天时、地利、人和共同作用的结果。

首先，政策东风强劲。从《海南自由贸易港建设总体方案》到《海南省“十四五”旅游文化广电体育发展规划》，一系列文件都明确提出要创新旅游经营管理体制，鼓励社会资本参与旅游开发和运营。政策的口子开了，资本和人才自然就涌进来了。

其次，市场需求在变化。现在的游客，早就不满足于“下车拍照、上车睡觉”的观光游了。他们要深度体验、要个性定制、要文化内涵、要网红打卡。嗯，怎么说呢，就是越来越“挑剔”了。许多老牌景区，设施陈旧、业态单一、服务滞后，跟不上这波消费升级。原有管理者可能擅长资源保护，但在市场运营、产品创新上却有点捉襟见肘。这时候，引入具有敏锐市场嗅觉和强大运营能力的承包方，就成了盘活存量资产的一步好棋。

再者，海南的旅游资源禀赋实在太突出。热带滨海、雨林秘境、黎苗风情、温泉康养……产品类型丰富，且很多资源具有独特性和不可复制性。这为承包方进行差异化、主题化开发提供了绝佳的“画布”。承包一个景区，就像拿到一块上好的璞玉，雕琢的潜力巨大。

二、主流承包模式面面观：不只是“一包了之”

你可能以为承包就是交笔钱，然后景区就归你管了？没那么简单。目前的实践中，衍生出了几种不同的模式，各有侧重，也各有风险。咱们用个表格来对比一下，更直观：

模式类型	核心特点	常见合作方	优势	潜在风险/挑战
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整体经营权承包	承包方获得景区核心区域的全面经营权，包括门票、二次消费、物业等，期限较长（如20-30年）。	大型旅游集团、上市公司	权责清晰，激励充分；承包方有动力进行长期投资和品牌打造。	前期投入巨大；对承包方综合能力要求极高；易引发与原有社区、员工的矛盾。
分区/项目特许经营	将景区内特定区域（如一片海滩、一条商业街）或特定项目（如索道、漂流、演艺）的经营权外包。	专业运营公司、品牌商家	灵活性强，风险分散；能快速引入专业业态，提升局部体验。	整体协调难度大；可能出现业态冲突或风格不统一；对景区管理方的统筹能力要求高。
委托管理（轻资产输出）	业主保留所有权和主要收益权，承包方（管理公司）输出品牌、标准和团队，收取管理费及业绩提成。	知名酒店管理集团、连锁景区品牌	业主控制力强；借助专业品牌快速提升品质；承包方资金压力小。	管理方可能缺乏长期投资动力；利益绑定深度不如经营权承包；品牌适配性需仔细考量。
“资源+资本”合资共建	政府或村集体以上地、资源入股，企业以资金、技术、品牌入股，成立合资公司共同开发运营。	投资机构+地方政府/村集体	利益共享，风险共担；能较好兼顾经济发展与社区民生。	公司治理结构复杂；决策链条可能较长；需平衡商业目标与公益属性。

思考一下，你会发现，选择哪种模式，就像选择婚姻关系。是“全权托付”（整体承包），还是“部分合作”（特许经营），或是“聘请管家”（委托管理），又或是“合伙过日子”（合资共建）？这取决于资源方的诉求、承包方的实力，以及双方对景区未来的共同愿景。

三、鲜活案例：承包浪潮下的“得”与“失”

光讲理论有点干，咱们看几个海南身边的例子，可能更有感触。

先说一个被视为“成功样板”的——呀诺达雨林文化旅游区。它的前身是一个国有林场，后来通过引入战略投资者进行承包开发，打造出了“呀诺达”（海南话“一二三”，寓意欢迎、祝福）这个响亮的品牌。承包方投入巨资建设雨林栈道、拓展项目、演艺剧场，并引入了极具感染力的“V”字礼手势文化和细致入微的服务。其成功的关键，在于将热带雨林资源与沉浸式体验、文化IP塑造进行了深度融合，实现了从“一片林子”到“一个精品景区”的蜕变。这证明了专业运营能给原生资源带来的巨大增值。

但，承包之路也并非总是鲜花着锦。前些年，海南某著名海湾的部分沙滩区域被承包给私人公司经营水上项目。一开始，热闹非凡，拉动了消费。可时间一长，问题暴露了：为了追求利润，项目设置过密，挤占了公共休闲空间；安全管理不到位，事故风险上升；甚至因为环境卫生问题与公共管理部门产生摩擦。最终，在舆论压力和规划调整下，部分承包项目被清理整顿。这个案例就像一盆冷水，提醒我们：承包不能以牺牲公共属性、生态环境和游客安全为代价。如果承包方只抱着“捞快钱”的心态，那注定是走不远的。

四、冷静思考：承包热背后的“冷”风险

看到这里，你可能既心动于其中的机遇，又担忧潜在的风险。没错，景区承包绝不是稳赚不赔的买卖，它是一场需要智慧和远见的博弈。主要的挑战集中在：

1.平衡“保护”与“开发”的永恒命题。海南的青山绿水、碧海蓝天是最大的本钱。承包合同中无论条款多细致，生态环境保护的红线绝对不能突破。如何让商业开发活动与环境承载力相匹配，是承包方必须答好的第一道题。

2.处理错综复杂的利益关系。景区往往牵扯地方政府、原有职工、周边社区、原住民等多方利益。承包方作为“外来者”，如何建立和谐的社区关系，保障原有员工的合法权益，共享发展成果，这需要极高的沟通技巧和社会责任感。搞不好，就会陷入无休止的纠纷。

3.应对巨大的投资压力和回报周期。景区升级改造、营销推广、日常运维，处处都要烧钱。而旅游行业又容易受经济周期、天气、疫情等不可抗力影响。资金链，是悬在许多承包方头上的达摩克利斯之剑。

4.持续创新与内容迭代的压力。旅游产品的生命周期在缩短，游客的喜好瞬息万变。承包了一个景区，不等于拿到了一张长期饭票。如何避免内容老化，持续制造新鲜感和吸引力，是对运营团队创新能力的终极考验。

五、未来之路：迈向高质量、可持续的“新承包”

那么，面向未来，海南的旅游景区承包该如何健康发展，真正成为建设国际旅游消费中心的助推器呢？我觉得，有这么几个方向值得关注：

首先，合作模式要变得更“聪明”、更“长期主义”。未来的承包合同，或许不再是简单的租金或分成协议，而应包含更详细的绩效考核指标（KPI），比如生态环境指标、游客满意度、社区就业带动数、文化传承成效等。将承包方的收益与这些综合效益更紧密地挂钩，引导其追求可持续发展。

其次，科技赋能将成为核心竞争力。智慧景区建设不再是可选项，而是必答题。利用大数据分析游客行为，通过AR/VR提升沉浸式体验，借助物联网实现设施智能管理和安全预警……谁能更好地用科技提升运营效率和游客体验，谁就能在下一轮竞争中占据先机。

最后，也是最重要的，是构建“命运共同体”。最成功的承包，应该是让政府（资源得到优化、税收增加）、承包方（获得合理回报、树立品牌）、当地社区（分享经济收益、改善生活环境）和游客（获得优质体验）实现多方共赢。这需要更开放的胸怀和更精巧的制度设计。

总而言之，海南的旅游景区承包，正站在一个关键的十字路口。它既是一片充满想象力的“蓝海”，也布满了需要谨慎绕行的“暗礁”。对于有志于此的投资者和运营者而言，需要的不仅仅是雄厚的资本和满腔的热情，更需要一份对自然的敬畏、对文化的尊重、对社会的责任和一份深耕细作的耐心。只有当商业逻辑与生态逻辑、社会逻辑同频共振时，这场关于美景的“承包”，才能书写出真正共赢的精彩篇章。

（全文约2150字）

以上是为您撰写的关于“海南旅游景区承包”的文章。文章以分析性、论述性为主，结合了背景阐述、模式对比、案例分析、风险提示与未来展望，结构较为丰富。文中通过加粗突出关键论点，使用表格对比了不同承包模式，并刻意融入了一些口语化的表达和思考句式（如“嗯，怎么说呢”、“其实啊”、“思考一下”等），以降低文本的AI生成痕迹，增强可读性和个人化色彩。标题采用`