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> 旅游景点 > 旅游景点 > 海南旅游用地项目：在开发与保护中寻找“诗与远方”
提到海南，你脑海里会浮现出什么？是椰林树影、水清沙白，还是免税购物的狂欢？对我来说，海南更像一个巨大的、正在精心雕琢的盆景——每一寸土地的规划与使用，都决定着这幅“热带天堂”画卷最终的成色。而这其中，旅游用地项目无疑是这幅画卷上最浓墨重彩的笔触。它不只是盖几座酒店、修几个景区那么简单，它关乎生态红线、村民生计、文化传承，更关乎海南能否真正成为一个“处处是景、行行涉旅”的国际旅游目的地。
曾几何时，海南的旅游开发呈现出鲜明的“点状”特征。大家熟知的亚龙湾、蜈支洲岛，就是早期成功的典范。亚龙湾的开发由政府授权企业进行“统一规划、统一开发”，打造了集海洋、沙滩、阳光、绿色于一体的度假天堂，被誉为“天下第一湾”。蜈支洲岛则依托其独特的海岛资源，发展了潜水、海上娱乐等30余项活动，成为动感时尚的代名词。
然而，这种明星项目“一枝独秀”的模式，也带来了问题：热点区域人满为患，周边区域却“灯下黑”，旅游体验和经济效益都难以最大化。这就像下棋，只盯着几个“车马炮”，而忽略了整盘棋的联动。
于是，“全域旅游”的理念应运而生。海南明确提出要将全岛作为一个大景区来打造。陵水县作为国家全域旅游示范区，其探索就很有代表性。他们规划了“东部珍珠海岸、西部翡翠山乡和魅力蓝海”三大主题旅游区，试图打破乡镇之间“各自为阵”的壁垒，通过强点带弱线，实现资源共享和客流联动。比如，将东部新村镇南湾猴岛、分界洲岛等成熟景区的运营经验与客流，导入西部的乡村旅游点，共同设计旅游线路。
这种从“点”到“面”的转变，直接反映在土地使用的逻辑上。旅游用地不再仅仅是景区围墙内的那几百亩，而是与交通网络、乡村风貌、文化遗址、生态廊道等紧密相连的整体空间规划。
理想很丰满，但现实中的土地开发，每一步都充满了博弈。海南旅游用地项目主要面临以下几重挑战：
1. 用地性质的“转换门”：合规是生命线。任何旅游项目落地，首先要过土地审批这一关。例如，陵水香水湾的一个全域旅游建设项目，就需要政府正式批复，将0.4113公顷国有农用地转为建设用地，并明确规定必须作为广场用地，且“不得擅自改变用途”、“不得变相开发房地产”。这道“转换门”卡得非常严，旨在杜绝以旅游之名行地产之实，确保土地用于真正的旅游公共服务和体验提升。
2. 生态保护的“高压线”：开发必须带着“镣铐”跳舞。海南的绿水青山是其旅游业的根本。历史上，因上游山地开发导致水土流失、海水污染的教训（如蜈支洲岛古老的传说中就隐含了这层寓意），让今天的规划者更加审慎。项目开发必须严格避让生态保护红线、永久基本农田，并对周边环境的影响进行周密评估。如何在有限的、非生态敏感的土地上，创造出无限的旅游体验价值，是对开发者智慧的巨大考验。
3. 利益分配的“平衡术”：政府、企业、村民一个都不能少。旅游用地开发涉及多方利益。政府追求税收、就业和区域发展；企业追求投资回报和品牌效应；而当地村民则关心征地补偿、就业机会和乡土文化的存续。一个成功的项目，必须找到三者利益的“最大公约数”。否则，就可能引发社会矛盾，甚至让项目停滞不前。
4. 同质化竞争的“突围战”：拿什么吸引你，我的游客？放眼海南，滨海酒店、水上项目、热带雨林观光……不少项目存在同质化倾向。单纯依赖自然资源“靠天吃饭”的模式已经难以为继。土地资源是固定的，但赋予其上的内容创意却是无限的。如何通过精细化、主题化、文化内涵深的项目设计，在相同的土地面积上创造更高的附加值，是避免“千湾一面”的关键。
为了更直观地展示不同类型旅游用地项目的侧重点，我们可以看下面这个简单的对比：
| 项目类型 | 典型用地需求 | 核心挑战 | 发展趋势 |
|---|---|---|---|
| :--- | :--- | :--- | :--- |
| 大型滨海度假区(如亚龙湾) | 大片海岸线、酒店别墅群、娱乐设施用地 | 生态保护压力大，投资规模巨大，避免房地产化 | 向“一站式”综合度假目的地转型，强调高端服务与生态融合。 |
| 特色海岛景区(如蜈支洲岛) | 岛屿整体开发，需平衡设施建设与原生风貌 | 环境承载力有限，淡旺季明显，交通依赖度高。 | 深耕细分市场（如潜水、婚庆），打造极致体验，发展“门票+深度游玩”经济。 |
| 全域旅游配套项目(如陵水香水湾广场) | 点状公共服务用地（广场、停车场、游客中心） | 需与周边景区联动，功能单一易导致利用率低。 | 成为区域旅游集散枢纽，融入文化展示、夜间经济等多功能。 |
| 乡村旅游与文旅融合项目 | 利用乡村集体建设用地、闲置宅基地，结合农田、山林。 | 基础设施薄弱，专业人才缺乏，商业模式待验证。 | 强调社区参与，打造“民宿+”、“农业+”、“非遗+”等体验式产品。 |
面对挑战，海南的旅游用地项目正在探索一些积极的破局路径。我个人觉得，以下几点特别值得关注：
首先，是运营理念的彻底更新。不能再“圈地、盖楼、卖票”三板斧走天下了。现在强调的是“运营前置”。也就是说，在拿地规划之初，就想清楚这块地将来由谁运营、怎么赚钱、如何持续吸引游客。陵水提出的组建县域旅游实体运营公司，搭建智慧运营平台APP的思路，就是一种尝试。通过市场化平台整合吃住行游购娱所有要素，统一营销、共享客流，能让分散的土地资源产生“1+1>2”的聚合效应。
其次，是数字化技术的全面赋能。智慧旅游已经不是可有可无的点缀，而是提升土地“亩产效益”的利器。通过大数据分析游客偏好，可以更精准地规划景区内商铺、休息区、厕所的布局；通过物联网管理能源和水资源，能在不增加用地的前提下实现绿色运营；通过VR/AR技术，甚至可以让有限的历史文化遗址用地（如三亚的“海山奇观”摩崖石刻景区），拓展出无限的线上体验空间。推动旅游企业进行数字化转型升级，正是当前提升全行业竞争力的关键。
再者，是“旅游+”的深度融合。让一块土地承载多种功能。比如，一块农业用地，可以通过景观设计成为观光农田（旅游+农业）；一个老旧厂房，可以改造为文创产业园（旅游+工业）；一片雨林，可以开发为康养徒步路线（旅游+健康）。这种融合打破了传统土地用途的界限，在政策允许的框架内实现了价值的最大化。
最后，也是最重要的，是始终坚守“以人为本”和“生态优先”。所有开发的最终目的，是为了让游客和居民都能享受到更美好的生活。项目设计要有人情味，留出足够的公共休闲空间；要尊重和保护本地文化，让黎苗风情、海洋文化等成为项目的灵魂，而不是噱头。同时，必须像保护眼睛一样保护生态环境，任何开发都要为子孙后代留足可持续发展的空间。
写到这儿，我不禁思考，未来的海南旅游用地项目会是什么样？我想，它应该不再是冷冰冰的钢筋水泥丛林，而是有温度的生活空间和情感记忆的载体。
它可能是海边一座与沙丘融为一体的低能耗艺术馆，可能是深山黎村中一处由村民共同运营的生态民宿聚落，也可能是城市一角通过旧城改造而来的、充满时尚活力的文旅街区。每一块被用于旅游的土地，都因其独特的设计和内容而变得不可替代。
海南省政府在批复用地时反复强调的“不得变相开发房地产”，其深意就在于引导资本和智慧从“盖房子”转向“造体验”。只有当土地上的故事、体验和情感连接足够丰富和独特时，海南才能真正摆脱对自然资源的初级依赖，构建起强大的、可持续的旅游竞争力。
这条路注定不会平坦，需要政策制定者的远见、开发者的匠心、运营者的耐心，以及每一位游客和居民的珍惜。但唯其如此，海南这片热土，才能永远守护住我们心中的那片“诗与远方”，并在新时代的浪潮中，绘就一幅更加绚烂多彩的国际旅游胜地图景。
1月4日 
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