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填海造城：激荡、刹车与新生——海南房产填海二十年嬗变

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:15 共 3117 浏览

提到海南，你会想到什么？是椰风海韵，还是阳光沙滩？恐怕很多人的脑海里，还会浮现出那些矗立在海边的、气势恢宏的楼盘与酒店。但你有没有想过，其中不少项目的“立足之地”，本身就是一个传奇——它们不是自古就有的陆地，而是从大海里“抢”过来的。这就是海南在过去二十多年里，一段充满争议的“填海造房”史。

一、狂飙时代：当“精卫填海”成为开发商圣经

回想本世纪初，海南国际旅游岛建设上升为国家战略，一股开发的热潮席卷全岛。土地资源，尤其是拥有一线海景的稀缺土地，成了各方资本逐鹿的焦点。这时，“向大海要地”仿佛成了一条捷径。在一些人看来，这不仅是解决土地瓶颈的妙招，更是一本万利的买卖。

想想看，一片原本属于海洋的区域，经过一番“吹填”（一种填海技术），就能变身为诱人的“黄金地块”。这些地块天生自带无敌海景属性，无论是规划高端住宅、奢华酒店，还是大型旅游综合体，想象空间都无比巨大。一时间，从海口到三亚，从儋州到万宁，多个大型围填海项目纷纷上马。有些项目确实成为了地标，比如我们耳熟能详的某些大型人工岛项目，它们被宣传为“东方的迪拜”、“海上的梦幻之城”。

当时流传着一些非常乐观甚至显得狂热的可行性分析。有人曾详细计算过，如果在琼州海峡进行大规模填海造地，不仅能创造上千平方公里的新陆地，满足海南未来数十年的住宅用地需求，还能为地方政府带来巨额的土地出让收入，简直是一举多得、利在千秋的宏伟蓝图。这种计算背后，是房地产开发带来的巨大经济利益驱动。表格或许能更直观地展现当时部分乐观预期中的“美好账本”：

预期收益方	主要预期收益	乐观测算依据（举例）
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地方政府	巨额土地出让金、拉动GDP、增加税收	假设拍卖填海所得土地，单次可获上百亿元收入，堪比年财政收入。
开发商	超高利润率、打造高端产品线、积累品牌资本	测算显示，开发填海地块可能获得远超常规项目的投资回报率。
区域经济	完善基础设施、提升旅游承载力、创造就业	大型项目带动周边路网、商业配套建设，形成新增长极。

在这种氛围下，“精卫填海”从神话变成了部分开发商的行动指南，“愚公移山”的精神被用来鼓舞填海的雄心。海洋，似乎成了可以随意裁剪和征服的对象。

二、生态警钟与政策急刹车：狂欢之后的冷思考

然而，大自然不会永远沉默。轰轰烈烈的填海运动在创造经济价值的同时，也在悄然透支着宝贵的生态资本。珊瑚礁被掩埋，红树林被摧毁，鱼类的洄游通道和栖息地遭到破坏，海岸线的自然形态被永久改变……这些问题开始逐渐浮现。

更严峻的是，监管的漏洞和环评的“软约束”让问题雪上加霜。有专家指出，一些项目的环境影响评价，存在着“为项目可行而论证”的倾向，失去了其应有的客观性和刚性约束力。地方上的执法监管有时也不到位，存在“以罚代管”的情况，未能将违法违规的围填海扼杀在萌芽状态。这导致了一些项目未批先建、边批边建，甚至批小建大，对海洋生态造成了难以挽回的损伤。

2017年底至2018年初，一场席卷全国的环保督察，如同一盆冷水，浇醒了这场狂热。中央环保督察组点名批评了海南等地存在的违规填海问题。随后，海南省迅速反应，出台了严厉的整改方案，明确在生态保护红线区内全面禁止围填海，并对一大批违规的旅游和房地产项目进行严肃查处和清理，例如融创日月岛、中弘如意岛等项目均被要求整改。

这还不够。2022年，国务院层面发布了《关于加强滨海湿地保护严格管控围填海的通知》，这是更具全局性和决定性的一击。《通知》要求“除国家重大战略项目外，全面停止新增围填海项目审批”，并且“严格限制围填海用于房地产开发、低水平重复建设旅游休闲娱乐项目”。这意味着，过去那种以商业房地产开发为主要目的的填海造地模式，在政策层面上已经被彻底画上了休止符。

政策的“急刹车”让许多已经投入巨资的项目陷入尴尬境地，但也清晰地传递出一个信号：中国的发展理念已经发生了深刻转变，生态保护的优先级被提到了前所未有的高度。海洋不是取之不尽的资源池，而是需要精心呵护的生态屏障。那种“借旅游之名，行地产之实”的粗放开发模式，已经走到了尽头。

三、留下的“遗产”与未来的出路：从“开发海”到“守护海”

那么，当喧嚣散去，这段历史给我们留下了怎样的“遗产”？又指向怎样的未来？

首先，是一批需要消化和整改的“存量”项目。对于那些已完成或近于完成的填海区，简单的拆除既不现实也可能造成二次生态伤害。当前的思路是“整改与利用并举”：对严重破坏生态的部分进行生态修复，比如补种红树林、重建珊瑚礁；对已形成土地且符合规划的部分，则严格约束其开发利用方向，确保其绿色、低碳，并补上环保基础设施的短板。这其实是一个更复杂、也更考验智慧的“后半篇文章”。

其次，是深刻的发展观念转型。这场波澜让全社会，特别是主政者和企业家认识到，任何发展都不能以牺牲环境为代价。海洋生态环境极其脆弱，破坏容易恢复难。未来的海南，其核心竞争力必须是“绿水青山”和“碧海蓝天”，而不是更多的钢筋混凝土森林。这要求从规划源头就绷紧生态环保这根弦，完善市场配置与生态补偿机制，真正提升“护海”的能力。

最后，是探索发展与保护平衡的新路径。停止无序填海，不等于停止海洋经济的发展。海南自贸港建设需要空间，但获取空间的方式必须创新。例如，鼓励现有存量建设用地的集约节约利用和升级改造，向“存量”要“增量”；发展深海科技、海洋生物医药等环境友好型产业；在严格保护的前提下，科学开发生态旅游和海洋牧场等。

所以，你看，海南的“房产填海”史，就像一面镜子。它照见过对经济增长的极度渴望与野蛮想象，也映现出发展转型期的阵痛与反思，最终指向一条人与自然和谐共生的、更为清醒和可持续的道路。从“向海要地”的扩张，到“向海而生”的共生，这条路虽然转身不易，但却是必由之路。

海南的这片海，曾经是梦想的画布，也是伤痛的印记。如今，它更应该成为一面镜子，警示我们：敬畏自然，方能行稳致远。填海造城的激进章节已经翻过，而如何书写修复海洋、与海共荣的新篇章，考验着每一个人的智慧与决心。