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海南房产乱象的根源、治理与未来走向，一场持续三十年的泡沫与破局

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:46 共 3118 浏览

海南房地产乱象的历史脉络与典型表现

海南房地产的发展史，某种意义上也是一部市场投机与政策调控反复博弈的历史。其乱象在不同阶段呈现出不同特征，但核心始终围绕土地与资本的过度炒作。

第一阶段：1990年代的狂热与崩盘

1988年海南建省并设立经济特区，吸引了全国资本与冒险家涌入。房地产市场迅速成为投机温床，开发商“炒楼花”（预售未建成的房屋）蔚然成风，一块尚在规划中的土地其“权益”便能被多次转卖。到1993年上半年，海南房产均价已被炒至7500元每平方米，相比建省时暴涨近7倍。这种狂热最终因中央强力宏观调控而瞬间破裂，导致超过90%的房地产公司倒闭，留下遍布海口等地的603宗“烂尾楼”、455万平方米空置商品房以及大量闲置土地，银行体系亦遭受重创，不良资产率一度超过60%。这第一轮泡沫的破裂，本质上是一场脱离实体需求、纯粹依赖金融杠杆的投机游戏的总清算，它不仅重创了地方经济，更留下了产权不清、债权债务关系复杂等长期后遗症。

第二阶段：2009年后的新一轮过热与政策套利

经过十余年的艰难消化，2009年海南“国际旅游岛”政策再次点燃市场。然而，乱象以新的形式出现。开发商在核心区域囤地、捂盘惜售，催生地王；违规销售行为屡禁不止，如未取得预售许可便收取定金、在备案价外加价、捆绑装修或车位销售等。为规避2018年以来的全域限购政策（非本省户籍需提供24或60个月的个税或社保证明），市场上衍生出五花八门的“骗资格”手段：中介机构通过有偿服务，帮助购房者挂靠公司虚假缴纳社保或个税，获取购房资格后便立即断缴；销售人员诱导购房者通过所谓“人才引进”包装或签订“阴阳合同”来绕开限制。这些行为使得调控政策的效果大打折扣，市场在“上有政策，下有对策”的博弈中暗流涌动。

那么，驱动这些乱象反复出现的核心问题是什么？

这不仅是简单的市场自律问题，而是多重因素交织的系统性困境：

*发展模式的路径依赖：长期以来，土地财政和房地产投资被视为拉动经济增长最快速的途径，导致地方政府对房地产行业既爱又怕，在刺激与调控之间反复摇摆。

*历史遗留问题的拖累：第一轮泡沫遗留的烂尾楼和产权瑕疵项目，占据了城市核心区域的优质土地。由于涉及复杂的法律和债权关系，盘活阻力大、成本高，导致核心城区城市更新缓慢，新增优质供给不足，反而推高了存量物业的价值预期，为炒作留下空间。

*违规成本与收益失衡：在房价快速上涨时期，开发商、中介违规销售或协助“骗资格”所获的暴利，远高于可能面临的处罚，使其敢于铤而走险。

*短期投机心态主导：大量岛外购房者并非基于实际居住需求，而是看中海南独特的自然资源和战略地位所带来的资产保值增值预期，这种投资乃至投机需求极易在政策风吹草动下引发市场剧烈波动。

新旧乱象的对比与治理挑战

为了更好地理解海南房地产乱象的演变与治理难点，我们可以将两个主要阶段的核心特征进行对比：

对比维度	1990年代乱象（第一轮泡沫）	2009年后至今的乱象（新时期）
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主要特征	野蛮生长，金融投机。炒卖“楼花”和土地权益，缺乏实际建设和有效监管。	政策博弈，规避监管。在严格限购政策下，通过“骗资格”、捆绑销售等方式绕开限制。
表现形式	遍地“烂尾楼”、开发商卷款跑路、金融机构坏账飙升。	市场违规销售（无证预售、价外加价）、中介协助造假社保、销售现场信息不透明。
直接后果	房地产市场彻底崩溃，留下巨大历史包袱和金融风险。	政策效力被削弱，市场秩序混乱，真实居住需求被挤压，埋下新的金融和社会风险。
治理重点	处置烂尾楼、化解金融风险、厘清历史产权。	打击违规销售、封堵政策漏洞、落实“房住不炒”、稳定市场预期。

通过对比可以看出，当前的乱象更为隐蔽和复杂，治理从“事后清理”转向“事中监管”，难度更大。海南省近年来持续开展房地产市场专项整治，严打违规行为，显示出“摆脱经济对房地产依赖”的决心。然而，治理面临多重挑战：一是跨部门协同与执行力问题，需要房管、社保、税务、公安等多部门数据共享与联合执法；二是平衡发展与稳定的难题，在建设自贸港需吸引人才和投资的背景下，如何让房地产回归居住属性而非炒作工具；三是消化历史包袱与释放土地空间的矛盾，如何创新法律与金融工具盘活困境项目，增加有效供给。

破局之路：从依赖到健康发展的可能方向

海南房地产市场的根本出路，在于彻底摆脱对单一产业的依赖，构建多元化、可持续的现代化产业体系。具体而言，有以下几个关键方向：

首先，以坚定的政策执行力巩固“房住不炒”预期。这要求持续高压整治市场乱象，对违规开发商、中介机构及协助造假的企业实施“联合惩戒”，大幅提高其违规成本。同时，完善房地产金融审慎管理制度，防止信贷资金违规流入房地产市场进行炒作。

其次，创新机制，大力盘活存量与困境资产。针对历史遗留的烂尾楼和闲置项目，政府可牵头建立“困境房地产项目重整平台”，引入专业资产管理机构和法律力量，通过市场化、法治化方式（如破产重整、引入共益债投资、政府收储后重新规划等）进行盘活。这不仅能解决城市伤疤，还能优化土地资源配置，增加住房有效供给。

再次，构建“租购并举”、多层次覆盖的住房体系。尤其需要重点发展保障性租赁住房，满足自贸港建设带来的新增就业人口、青年人才的居住需求，让他们能够“安居乐业”，从而降低对商品房的非理性追逐，从需求端稳定市场。

最后，也是根本性的，是坚定不移地推进经济转型。将发展的动力真正转向旅游业、现代服务业、高新技术产业等实体经济。当经济增长不再依赖房地产投资拉动，土地和房子的资产炒作属性自然会减弱，回归其居住和使用的本质。正如省委负责人曾指出的，“海南不能成为房地产的加工厂”。这既是历史的教训，也是面向未来的必然选择。

海南的房地产乱象，是其作为后发地区在快速发展进程中，资本、政策与市场博弈的集中体现。从泡沫狂欢到留下一地鸡毛，再到戴着镣铐跳舞寻求新生，这个过程充满了阵痛与反思。彻底根治乱象，非一日之功，它考验着政策制定的远见、执行的韧性以及深化改革的勇气。唯有坚持“壮士断腕”的决心，真正打破对房地产的路径依赖，海南的房地产市场才能走出“乱治循环”，与其建设自由贸易港的宏伟蓝图相匹配，实现长期、健康、稳定的发展。