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海南房产政策2016：去库存的转折点与长效机制雏形

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:54 共 3117 浏览

说起海南的房地产市场，很多人脑海里可能立刻会浮现出阳光、沙滩和不断攀升的房价。但如果我们把时钟拨回到2016年，会发现那一年，市场正面临着与如今截然不同的压力——高企的库存。嗯，对，你没听错，是“库存消化”的压力，而不是“房价上涨”的疯狂。今天，我们就来聊聊，面对当时的情况，海南是怎么出招的，而这些招数又如何深刻地重塑了后来的市场格局。

2015年底，海南不少市县的商品房，说实话，卖得并不容易。想象一下，有些地方的房子按当时的销售速度，要卖上快十年，这压力，搁谁身上都受不了。正是在这种背景下，一份被业内人士视为“转折点”的文件出台了。这份文件，就是2016年2月发布的《海南省人民政府关于加强房地产市场调控的通知》（琼府〔2016〕22号）。这份文件的核心，后来被概括为一个响亮的简称——“两个暂停”。

那么，什么是“两个暂停”呢？顾名思义，就是有两件事情，要暂时停一停。具体来说：

*第一停：暂停办理新增商品住宅（含酒店式公寓）及产权式酒店用地审批。这意味着，想再圈地、拿地来盖新的住宅和这类酒店，没那么容易了。

*第二停：暂停新建商品住宅项目的规划报建审批。这意味着，即使你手头有地，想走程序、拿规划许可来开工建住宅，也得缓缓。

这“两板斧”砍下去，目的非常明确：控制增量、消化存量。简单说，就是土地和新项目不再随意放行了，先集中精力把市场上已经盖好、但还没卖出去的房子卖掉。政策希望通过行政手段，强制给过度开发的热度降温，引导行业健康发展。

当然，政策不是“一刀切”，而是相当精细化。为了避免对市场造成不必要的震动和误伤，政策也做了一系列“豁免”和缓冲安排。比如，在文件下发前，已经发布了土地出让公告的，可以继续走完程序；已经拿到了建设工程规划许可证的项目，也能继续施工。这让政策看起来更像是“精确的调控手术刀”，而非“盲目的管制大棒”。

但“两个暂停”只是开了个头，具体的操作细则和标准呢？市场的反应如何？别急，2016年的海南房产政策大戏，这才演到上半场。围绕“两个暂停”，整个2016年，海南又连续出台了两个重要的配套通知，让政策的内涵和外延不断深化，执行机制也日趋成熟。

下半年，先是7月份，《海南省人民政府办公厅关于落实省政府2016年22号文件有关问题的通知》（琼府办〔2016〕151号）发布。这份文件可以说是“操作说明书”，它对“两个暂停”的暂停范围做了更清晰的界定，也对库存的统计和“暂停令”的实施标准定了调。最关键的是，它建立了“按库存消化周期动态调控”的机制。文件要求，每半年（6月和12月底），由省住建厅统计各市县的“商品住宅库存消化期”，然后根据这个周期与全省平均水平的对比，来决定哪些市县在接下来的半年里要执行“两个暂停”。我们来举个例子，看看这其中的联动关系。

表：2016年海南“两个暂停”政策执行动态评估机制示例

评估时间点	数据来源	核心指标	评估结果与调控措施
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每年6月底、12月底	各市县房地产管理信息系统（网签系统）数据	商品住宅库存消化期（各市县vs全省平均）	消化期>全省平均：该市县级接下来半年实施“两个暂停”
			消化期≤全省平均：该市县级不暂停，但需执行商品住宅用地计划管理

这个动态机制让调控不再是“拍脑袋”决策，而是基于具体数据的、可预期的。这种精细化的分类施策思路，在当时是比较超前的。它意味着政策不是一成不变的“紧箍咒”，而是一种随市场状况动态调整的“调节阀”。

然而，政策的脚步并未就此停歇。到了2016年12月，《海南省人民政府关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》（琼府〔2016〕113号）出台。这一次，政策的力度和广度都有了明显的升级和深化。

首先，调控的“紧箍咒”戴得更深了。对于未被列入“两个暂停”的市县，虽然可以上新项目，但也戴上了“总量紧箍咒”：每年能规划报建的商品住宅总面积，不能超过近两年年均销售面积；而对于已被列入“两个暂停”的市县，这个数字更是被直接“腰斩”至50%。这已经不是在控制供应节奏了，而是在强力压缩未来的新增供应潜力，为去库存留出更长时间和空间。

其次，生态保护的权重被提到了前所未有的高度。这个通知明确指出，五指山、保亭、白沙、琼中这四个地处海南中部生态核心区的市县，不再需要看库存消化周期的“脸色”，而是基于生态优先原则，被直接、固定地列入了实施“两个暂停”管理的名单。这意味着，经济发展为生态保护让路，在这些区域已经成为不可动摇的顶层设计。回过头看，这不啻为后来海南建设国家生态文明试验区的理念先声。

你看，从2月份的“原则性暂停”，到7月份的“量化标准与动态评估”，再到12月份的“总量管制与生态硬约束”，2016年的海南房产政策，是一个环环相扣、层层递进的过程。它不是孤立的事件，而是一场系统性、有步骤的市场秩序重塑。

这种重塑的影响是深远的。从短期看，最直接的效果是土地和新房供应锐减，供给端的收紧，加上同期货币环境等因素的配合，确实为后续市场的回暖乃至升温创造了条件。政策如同一个“开关”，快速且有力地改变了市场供需关系。

但从更长远的历史视角看，2016年政策的真正遗产，或许在于它为海南房地产市场构建了一套“长效机制”的雏形：

1.建立了数据驱动的动态调节范式：政策的起落开始与具体的库存、销售等数据紧密挂钩，减少了行政决策的随意性。

2.明确了分类施策的精细化思路：根据市县的库存状况、生态地位实施不同政策，告别了过去“一刀切”的粗放管理模式。

3.树立了生态优先的发展底线：将中部四市县划定为房地产开发的“特殊管控区”，宣告了“房住不炒”与生态保护双线并行时代的到来。

所以，当我们今天再回望2016年，与其说它只是开启了一轮以“去库存”为目标的调控周期，不如说它是海南对自身房地产发展模式进行深刻反思与战略再定位的起点。那一年的政策，像一个严苛的“教练”，强行让曾经依赖快速“土地-开发”循环的模式进入调整期，并为后续的“全岛自贸港”建设以及更为严格的“全域限购”等政策，打下了深刻的烙印。从此，海南的房子，开始被赋予更多元的意义与更复杂的标签。

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