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海南清水湾违建房产事件全解析，违建如何堂皇销售，购房者权益何去何从

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:16:07 共 3118 浏览

一、序曲：国际旅游岛上的“养生”梦碎

2019年1月，海南陵水黎族自治县，温暖的阳光未能驱散国茂·清水湾项目上千户业主心头的寒意。来自哈尔滨的张盛夫妇，以及众多怀揣着“面朝大海，春暖花开”梦想的购房者，刚入住的新房被一纸通告认定为违法建筑，并被要求限期搬离。这个总规划占地超万亩，宣称融合“泥疗养生”与高端度假的庞大项目，瞬间从“省重点项目”的光环中跌落，露出了“五证俱无”的违建本质。此次事件并非孤例，类似未批先建、违规销售的现象在清水湾区域仍有发生，例如海南清水湾A04-3地块项目就因未取得规划许可进行违法建设而被公示。那么，一个没有合法用地、规划、施工、预售手续的楼盘，是如何拔地而起并公然销售，最终让上千家庭陷入困境的？

二、事件回溯：从疯狂建设到强力拆除的五年拉锯战

为了清晰理解事件脉络，我们通过时间线回顾关键节点：

时间节点	核心事件	主要影响方
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2017-2018年	项目在未依法获得国有建设用地使用权、未经规划许可等手续的情况下动工建设并违规对外销售。	开发商海南国茂实业投资有限公司开始建设与销售。
2019年1月	陵水县政府认定项目全部建筑物为违法建筑，进行接管，并要求购房者限期撤离。	上千户已购房、入住的业主权益首次受到直接冲击。
2019年12月	政府对罚没的违建进行大规模拆除，包括201栋别墅和2栋高层住宅楼，总面积超14万平方米。	项目物理形态被部分清除，彰显政府治理“两违”决心。
2020-2024年	政府陆续提出处置方案：实物等价值置换（用项目内未出售的合法房源置换）或全额退款。	为购房者提供了解决路径，但过程漫长。
2024年5月后	据报道，项目首批房产证开始下发，标志着历时五年的处置进入实质化解阶段。	部分购房者的权益得到了一定程度的落实。

这一过程中，最核心的矛盾在于：为何一个明显违法的项目能建设销售如此之久？调查显示，尽管当地国土、住建、综合执法等部门多次下达处罚并公开风险提示，但项目仍呈现出“边罚边建”的诡异局面。更深层的原因指向了监管环节的失守，甚至有报道指出时任地方官员涉嫌在该项目中“放水”敛财，这为违法建设的滋生提供了土壤。

三、多维剖析：谁之过？谁之痛？

（一）开发商：违法违规的逐利冲动

海南国茂实业投资有限公司是这场风波的始作俑者。其行为链条清晰：

*违法用地与建设：在未取得任何合法审批手续的情况下，擅自进行房地产开发。

*欺诈性销售：在无《预售许可证》的情况下，违规销售房屋，并通过宣称“省重点项目”等进行包装，误导消费者。

*对抗执法：在违建房屋已被罚没后，仍继续违法建设和销售，直至公司负责人被立案侦查。其行为赤裸裸地践踏了法律红线，将商业风险完全转嫁给无辜的购房者和社会。

（二）购房者：信息不对称下的权益受损方

购房者群体是最大的受害者。他们中许多人是倾尽积蓄、憧憬海南美好养老生活的普通家庭。他们的困境源于：

1.被精心包装的项目宣传所迷惑，未能有效辨识风险。

2.面临“财房两空”的极端困境：刚入住即被驱离，房产价值归零。

3.陷入漫长的维权与等待：从2019年事件爆发到2024年开始置换办证，付出了巨大的时间与精力成本。他们的遭遇警示：在房地产市场，“看上去很美”的项目背后，可能隐藏着巨大的法律风险。

（三）地方政府：从监管失序到事后处置的复杂角色

地方政府的角色具有双重性。前期，存在明显的监管乏力甚至失职，导致违法建筑规模发展到如此庞大才被彻底查处。后期，则展现出治理决心，通过强拆违建立威，并最终探索出相对务实的“置换+退款”方案来化解历史遗留问题，平衡法律刚性与社会稳定。这体现了治理能力的提升，但未能弥补前期监管缺位造成的巨大社会成本。

四、核心问题自问自答

为了更深入理解，我们自问自答几个核心问题：

*问：购房者购买时，难道看不出这是违建吗？

答：对于普通购房者而言，辨识难度极大。开发商常利用“省重点项目”等模糊概念进行宣传，且项目规模庞大、配套齐全，极具迷惑性。更重要的是，购房者普遍信赖基本的市场秩序，难以想象一个能公开大规模销售、甚至有人入住的楼盘竟是彻头彻尾的违建。信息的高度不对称和违法行为的公然化，是购房者“入坑”的关键。

*问：如此大型的违建，为何能在监管眼皮底下建成？

答：这暴露了当时当地在土地、规划、建设、销售全链条监管上的系统性漏洞。可能存在：

*“以罚代管”的惰政思维，罚款未能阻止建设。

*部门间的协调不畅，导致监管合力不足。

*不排除个别官员与开发商存在利益勾连，为其“开绿灯”。“边罚边建”的怪象，实质上是监管权威的失灵和法治的局部塌陷。

*问：政府的处置方案（置换/退款）是否完全公平？

答：这方案是在法律框架与现实困境间寻求的平衡。其优点是为购房者提供了挽回损失的渠道，避免了最糟糕的“血本无归”局面。但其局限性在于：

*时间成本高昂，购房者需等待数年。

*置换可能无法完全满足购房者最初对户型、楼栋位置的需求。

*购房者在此期间错失了海南房产的市场增值机会和其他投资可能。因此，它更像是一种“止损”方案，而非完全公平的补偿。

五、余波与镜鉴：不止于个案的反思

海南清水湾违建事件，是一面多棱镜，映照出快速发展时期的房地产乱象。其留下的警示是深刻且多方面的：

*对购房者而言，务必强化风险意识，将“五证齐全”作为购房不可动摇的前提，切勿被任何华丽的概念宣传所迷惑。

*对监管部门而言，必须建立全流程、穿透式的监管体系，杜绝“牛栏关猫”，对违法建设做到“早发现、早制止、严查处”，并将问责的利剑对准可能存在的权力寻租。

*对行业与地方发展而言，健康的房地产市场必须建立在法治基石之上。任何以牺牲法律秩序和群众利益为代价的短期发展，最终都会付出更大的治理代价和社会成本。海南持续保持拆违控违的高压态势，正是为了重塑发展空间与秩序。

个人观点：清水湾违建项目的废墟已被清理，部分购房者或许已拿到迟来的房本，但这一事件划下的伤痕与警示不应被遗忘。它不仅仅是一个关于房子和赔偿的故事，更是一场关于规则、信任与责任的公开课。在追求发展的道路上，法律的刚性红线不容逾越，民众的根本利益不容侵害。唯有将权力关进制度的笼子，让阳光照进开发的每一个环节，才能避免“梦断清水湾”的悲剧重演，真正守护好国际旅游岛的金字招牌和每一位追梦者的安居梦想。