位置：海南商业网
> 海南地产 > 海南房产 > 直播海南房产限购吗：从“史上最严”到渐次松绑的全景解读
时间拉回到2018年4月。彼时，海南刚刚迎来建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港的重大历史机遇。为了防止房地产市场过热炒作透支未来发展空间，坚决落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，海南省委办公厅、省政府办公厅发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》。 这份文件，正式拉开了海南“全域限购”的大幕。
这剂政策的“猛”，体现在几个核心层面：
*购房资格全面收紧：非本省户籍居民家庭购房，在大部分区域需要提供至少一名家庭成员在海南省累计24个月或60个月及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。
*中部核心区彻底封闭：五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县，住房只能面向本市县居民家庭销售。
*土地供应大幅转向：明确要求大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地，将建设用地优先供给自贸港建设所需的产业和基础设施。
当时的背景是，海南房地产经历过山车式的发展教训犹在眼前。省里下决心要减少经济对房地产的依赖，防止海南成为房地产的“加工厂”。 所以，这剂猛药的目标非常明确：给过热的投资需求紧急降温，为经济结构调整和自贸港建设腾出空间和资源。
政策出台后，市场的反应是立竿见影的。2018年，海南房屋销售面积和销售额同比分别下降约38%和23%，此后多年持续在低位徘徊，2022年更是跌至低点。 开发商感受到了彻骨的寒意，许多项目销售陷入停滞。
然而，任何严格的政策下，都可能衍生出试图规避的“对策”。市场上出现了少数开发商为不具备资格的购房者“包装”个税或社保的现象，但这种行为隐藏着巨大的法律和产权风险，购房者权益难以保障。 这就像一场“猫鼠游戏”，也从侧面说明了当时政策执行层面的高压态势。
在行政层面，调控的决心是坚定的。政策的目标被阐述为：调整优化房地产结构，让住房回归居住属性，并建立起一个多层次的住房供应体系——本岛居民的基本需求由政府保障，改善需求由市场调节，投资需求则被制度严格限制。 2020年，海南更是推出了现房销售制度，进一步抬高了行业门槛。
下表概括了“全域限购”核心政策要点及初期市场影响：
| 政策维度 | 2018年“全域限购”核心内容 | 对市场的直接影响（2018-2020年左右） |
|---|---|---|
| :--- | :--- | :--- |
| 购房资格 | 非本省户籍需24-60个月社保/个税；中部四市县仅限本地居民。 | 省外投资客购房通道几乎被切断，市场需求锐减。 |
| 土地供应 | 大幅减少乃至停止外销商品住宅用地供应。 | 新增商品房供应预期下降，开发商拿地策略转向。 |
| 政策目标 | 坚决遏制炒房，降低经济对房地产的依赖，保障自贸港建设空间。 | 房地产开发投资增速放缓，市场进入深度调整和观望期。 |
| 市场数据表现 | —— | 销售面积与销售额从2017年高点骤降并持续低迷。 |
这才是直播间的朋友们最关心的问题。答案是：是的，政策确实已经出现了显著且成体系的松动，但“松绑”是渐进的、差异化的，而非“一刀切”式的全面取消。
事情的转折点大约从2022年底开始。经过数年严格调控，市场持续低温运行，加之房地产行业整体进入新周期，地方政府、行业协会与房企之间的沟通日益频繁。一份汇集了行业呼声的详细调研报告被提交至相关职能部门。 此后，优化调整的步伐明显加快。
2024年成为政策松绑的“标志年”。东方市、澄迈县、文昌市等地先后官宣全面取消住房限购政策，不再进行购房资格审核，也不再限制购买套数。 就连限购政策最严格的海口市，也对落户人员的购房待遇进行了优化，规定落户后即可享受本地居民同等购房待遇。 截至目前，海南已有十多个市县出台了力度不等的优化政策。
不过，需要注意两点：
1.核心城市仍保留门槛：例如三亚市的主城区，目前（截至2024年底信息）对外地购房者仍保留着5年社保的较高门槛。 这说明政策的放松是“因城施策”的，旅游热点和人口流入压力大的城市，调整更为谨慎。
2.“松绑”有明确导向：政策松绑并非鼓励炒房回头，而是在市场已过度降温、自住和改善需求受到误伤的背景下，进行的适度修正。其目的是促进房地产市场平稳健康发展，更好地满足本地居民、引进人才的合理住房需求，以及省外居民的租赁需求。
所以，回到最初的问题：“直播海南房产限购吗？”
*对于文昌、东方、澄迈等已官宣取消限购的市县，答案是：不限购了。你可以像购买普通商品一样，根据自身需求进行决策。
*对于海口，如果你已经落户海南，那么也基本享受本地待遇，不限购。
*对于三亚等仍执行限购政策的区域，则需要满足特定的社保或个税条件。
*总体趋势是，未来可能有更多区域会加入优化调整的行列，政策环境趋于宽松和友好。
政策在变，市场在变，那我们看待海南房产的逻辑，也必须更新。
首先，抛弃“炒房暴富”的幻想。海南决意摆脱对房地产的依赖，这一战略方向没有改变。政策即使放松，底线仍是“房住不炒”。购买海南房产，首先应考虑的是真实的居住需求、度假需求或长期的资产配置需求，而非短期套利。
其次，关注产品与区域的长期价值。在后限购时代，房子的价值将更取决于其本身的品质、配套、物业服务，以及所在区域的发展潜力（如是否毗邻自贸港重点园区、是否有优质的医疗教育资源、生态环境如何）。纯粹靠概念炒作的项目将难有市场。
最后，务必摸清政策细节，合规操作。即使在不限购区域购房，也要了解当地的贷款、税费、限售（如果有）等具体规定。切勿轻信任何所谓的“资格包装”服务，务必通过正规渠道办理所有手续，保障自身合法权益。
总而言之，海南房产的“限购时代”正在走向一个更精细、更分层管理的新阶段。对于真心喜爱海南、需要海南的人来说，机会的窗口正在重新打开，但游戏的规则已经彻底改变。理性评估，量力而行，或许才是当下最合适的态度。
1月4日 
3269 浏览
1月4日 3168 浏览
1月4日 2336 浏览
1月3日 5519 浏览
1月3日 4322 浏览
版权说明：
