当人们谈论海南，往往会联想到碧海蓝天、免税购物与度假房产。然而，在“国际旅游岛”光环之下，土地资源如何高效、可持续地服务于旅游业的长期发展，而非沦为短期炒作的工具，是一个更为核心且复杂的问题。“旅游用地自持”模式的出现，正是对这一问题的关键回应。简单来说，它要求开发商在一定期限内（甚至永久）持有并运营旅游用地上的项目，而非将其分割出售。这不仅是土地政策的调整，更是一场关于发展理念的深刻变革。
要理解“自持”的必要性，我们首先需要看清它所要解决的痛点。
痛点一：避免土地资源碎片化与短期行为。过去，部分旅游地产项目采取“卖房子”的快周转模式。这虽然能快速回笼资金，却容易导致项目整体规划被破坏，配套设施建设滞后，最终损害的是游客的长远体验和区域的品牌价值。土地一旦被分割出售，政府便难以对区域业态进行统一引导和升级。
痛点二：抑制房地产投机，回归旅游本质。海南有限的土地若过度流向居住和投资属性，将背离“国际旅游岛”而非“国际居住岛”的战略定位。自持模式从源头上降低了土地被单纯用于炒房的可能性，迫使资本从“盖房-卖房”的简单逻辑，转向“投资-运营-服务”的长期逻辑，真正聚焦于提升旅游吸引力和消费体验。
痛点三：保障民生与生态红线。海南是土地面积小省，3.4万平方公里的土地极为珍贵，必须严守耕地、生态等红线。将优质的旅游用地用于能够持续产生税收和就业的长期运营项目，而非一次性卖地收入，更有利于地方财政的健康和可持续发展，从而有更多资源用于民生保障，实现“旅游高端地产市场管，民生保障住房政府管”的理想分层。
对于开发商而言，自持意味着游戏规则的彻底改变。
核心挑战在于资金与运营能力的双重考验。
*资金压力剧增：从高周转的住宅开发模式，转向长期持有运营，对企业的资金实力和融资能力提出了极高要求。过去依赖预售回款的路径被阻断，企业必须寻找更长期的资本，如旅游产业投资基金、房地产投资信托基金（REITs）等创新金融工具的支持。
*运营能力成为核心竞争力：项目的成功不再取决于销售话术，而取决于能否持续吸引游客消费。这要求开发者必须具备专业的酒店管理、景区运营、内容打造（如文化演艺、节庆活动）和客户服务能力。运营的精细化程度直接决定了项目的生死。
与此同时，前所未有的机遇也随之浮现。
*塑造品牌护城河：通过长期运营，企业可以深度打磨产品与服务，积累口碑，形成难以被复制的品牌资产。例如，成功运营一个主题公园或高端度假区带来的品牌价值，远超销售一批公寓。
*获得资产增值收益：优秀的运营能显著提升物业本身的资产价值。一个持续盈利、客流稳定的度假区，其估值增长潜力巨大，未来通过资产证券化等方式，同样能为企业带来丰厚回报。
*政策支持导向明确：自持模式与海南国际旅游岛建设鼓励发展高质量、国际化旅游服务的目标高度一致。在土地供应、规划审批等方面，符合自持要求的项目可能获得更多支持。
那么，如何才能真正做好旅游用地的自持运营呢？以下几点至关重要：
首先，科学规划是前提。项目启动前，必须进行深入的市场调研和精准的定位。是打造滨海休闲度假综合体，还是雨林探险主题公园，或是康养旅居目的地？规划必须具有独特性和可持续性，避免同质化竞争。政府层面也需加强顶层设计，“不是政府跟在房地产商屁股后面转，而应当是房地产商跟着政府的指挥棒转”，确保单个项目与区域整体旅游规划协调统一。
其次，产品与内容的持续创新是生命线。旅游消费需求日新月异，自持项目不能一成不变。需要不断迭代升级硬件设施，更要注重“软内容”的注入。例如：
*深度融合本土文化：将黎族苗族风情、海洋文化等元素转化为可体验、可消费的产品。
*引入前沿业态：结合免税购物政策，发展“旅游+购物”；利用优质生态，发展“旅游+健康”、“旅游+研学”。
*打造标志性体验：如同三亚亚龙湾热带森林公园的“鸟巢”酒店，因其独特体验而一房难求，这便是成功运营创造的稀缺价值。
再次，专业化、精细化的运营管理是保障。这要求建立标准化的服务体系，同时利用大数据等智慧化手段进行客流分析、精准营销和能耗管理。此外，对自持项目内可能存在的民宿、家庭旅馆等社会资源，也需要纳入统一、规范的管理体系，提升整体服务品质。
最后，构建健康的财务模型是基础。企业需摆脱对单一门票或客房收入的依赖，构建“吃、住、行、游、购、娱”多元化的收入体系。同时，积极探索与长期资本的合作，优化资产结构，保障现金流安全。
个人观点：海南旅游用地自持，绝非给开发商套上“枷锁”，而是引导其从“土地开发商”转型升级为“旅游运营商”和“生活方式服务商”的必由之路。它逼迫所有参与者更尊重市场规律、更敬畏自然资源、更关注长期价值。短期内，这可能会淘汰一批投机者，让市场经历阵痛；但长远看，只有经过这般淬炼，才能诞生真正具有国际竞争力、能代表海南形象的旅游标杆项目，从而夯实国际旅游岛的发展根基，让海南成为可持续发展的“全国人民的四季花园”。这场变革的成效，或许将在未来提升区域旅游综合收入超过30%，并从根本上优化海南的经济结构。
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