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海南乡村旅游土地资源利用,模式创新与可持续发展路径探析

来源：海南商业网时间：2026/1/15 9:57:12 共 2116 浏览

当海岛风情遇见乡土脉动

在“国际旅游岛”与“自由贸易港”的双重光环下，海南的旅游业发展举世瞩目。然而，在一片蔚蓝与高端度假区的喧嚣之外，另一股潜流正在海南广袤的乡野间悄然涌动——乡村旅游。它不仅是全域旅游拼图的关键一块，更是乡村振兴战略在海南的重要实践载体。但这一切的根基，都离不开一个核心要素：土地。土地如何配置、如何利用、如何赋能，直接决定了海南乡村旅游的底色与高度。本文将深入剖析海南乡村旅游与土地之间的复杂关系，试图回答：在保护与发展之间，海南乡村旅游的土地故事，究竟该如何书写？

核心问题一：海南发展乡村旅游，土地资源是优势还是约束？

这是一个看似矛盾却必须直面的问题。许多人第一反应是：海南生态好、乡村风貌独特，土地自然是优势。但深入分析，情况更为复杂。

自问：海南可用于乡村旅游开发的土地资源真的充裕吗？

自答：表面充裕，实则面临多重结构性约束。海南虽是中国陆地面积最小的省份之一，但其乡村地域广阔。关键在于，可用于规模化、高品质开发的土地资源并非无限。主要约束体现在：

*生态红线刚性约束：海南拥有中国最严格的环境保护制度，超过三分之一的陆域面积划入生态保护红线。这意味着大量生态敏感区的乡村土地无法进行大规模建设性开发，必须转向低影响、保护性的利用方式。

*耕地保护底线：保障粮食和重要农产品供给是国策，永久基本农田必须重点保护。乡村旅游开发绝不能触碰耕地红线，这限制了项目选址和设施建设的空间。

*用地指标紧张：新增建设用地指标自上而下严格控制，且优先保障自贸港重点项目、基础设施和民生工程。乡村旅游项目，特别是民营中小项目，获取新增建设指标难度较大。

*土地权属复杂：农村土地涉及集体所有权、农户承包权、经营权“三权分置”，以及宅基地、集体经营性建设用地等多种类型。权属清晰化、流转规范化是开发的前提，过程往往耗时耗力。

然而，换一个视角，这些“约束”恰恰可能倒逼出海南乡村旅游的独特优势：

*倒逼精细化、特色化开发：由于不能“摊大饼”，开发者必须更注重对现有村落、闲置宅基地、集体经营性建设用地的挖潜与活化利用，推动“微改造、精提升”。

*强化生态本底价值：严格的生态保护反而守护了乡村旅游最核心的吸引力——纯净的自然环境与生物多样性，这是不可复制的稀缺资源。

*促进模式创新：约束促使探索更多不依赖大规模新增建设用地的模式，如共享农庄、田园综合体、乡村民宿集群（利用闲置农房）等，这些模式更轻、更灵活。

结论是：土地既是必须谨慎对待的约束性条件，也是塑造海南乡村旅游高品质、特色化发展的关键杠杆。关键在于如何将约束转化为创新动力。

核心问题二：当前海南乡村旅游土地利用有哪些主流模式？孰优孰劣？

海南乡村旅游的土地利用模式正在从单一走向多元。主要可分为以下几类，其特点与挑战对比如下：

模式类型	主要土地来源与利用方式	核心优势	面临挑战与潜在问题
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“景区依附型”	在知名自然/文化景区周边，租赁集体土地或农房，提供配套餐饮、住宿、购物。	起步快、客流有保障，能快速分享景区溢出效应。	同质化竞争严重，对景区依赖度高，自身特色不足，土地租金可能被推高。
“民俗村寨展示型”	以黎族、苗族等特色村寨为载体，利用整个村落空间进行文化展示与体验。	文化特色鲜明，易于形成品牌，整体风貌统一。	可能陷入“静态博物馆”困境，社区参与深度不足，商业化与文化原真性易产生矛盾。
“现代农业园区型”	通过流转连片农用地，结合热带高效农业，发展观光、采摘、科普教育。	产业基础扎实，体验项目丰富，土地规模化利用效率高。	前期投入大，季节性明显，对农业技术和管理要求高，若脱离农业本质易变成“披着农业外衣的地产”。
“共享农庄/民宿聚落型”	盘活闲置宅基地和农房，由企业或创客租赁改造，形成精品民宿或小型农庄集群。	轻资产、易落地，能极大改善村容村貌，激活闲置资产，个性化程度高。	需要复杂的农户协调，消防、卫生等规范标准适配难，可能存在“外来资本与本地社区融合”的问题。
“田园综合体型”	整合多种类型土地（农田、村庄、集体建设用地等），进行生产、生活、生态“三生”融合的整体性开发。	功能复合、协同性强，能真正实现乡村产业升级与社区复兴，抗风险能力较强。	规划复杂、投资巨大、开发周期长，需要极强的资源整合能力和政策支持，对主体要求极高。

哪种模式最适合海南？没有标准答案。共享农庄/民宿聚落型因其灵活性和对闲置资源的高效利用，在当前政策环境下推广阻力相对较小。而田园综合体代表了高质量发展的方向，但成功案例凤毛麟角，考验着各方智慧。未来的趋势很可能是多种模式的混合与嵌套，在一个区域内形成有机互补的生态。

核心问题三：如何破解土地难题，实现可持续的乡村旅游发展？

基于以上分析，要推动海南乡村旅游行稳致远，必须在土地问题上进行系统性的创新与规范。

首先，强化规划引领与精准供地。必须在市县、乡镇层面编制或修订“多规合一”的实用性村庄规划，明确划定乡村旅游发展的功能分区和用地边界。规划应：

*预留弹性发展空间，为未来新业态留有余地。

*建立“点状供地”正面清单，对于确实需要少量建设用地的民宿、驿站等项目，探索点状征收、点状出让，降低用地成本。

*优先保障乡村基础设施和公共服务用地，改善整体环境，为旅游发展筑基。

其次，深化农村土地制度改革，畅通要素流动。

*加快推进农村集体经营性建设用地入市：让村集体能够合法、合规地将土地用于乡村旅游开发，并分享长期收益，这是壮大集体经济、保障农民权益的关键。

*规范宅基地“三权分置”实践：在守住“农户资格权”和“集体所有权”的前提下，完善经营权流转的程序、合同与监管，让闲置农房“活”起来的同时，避免纠纷和农民利益受损。

*创新土地合作方式：推广“土地入股、保底分红”等模式，让农民从一次性补偿变为长期股东，形成利益共同体。

再次，坚守生态与人文底线，塑造核心竞争力。

*所有开发必须敬畏自然：采用生态工法，最小化干预，让建筑融入景观。生态本身就是最宝贵的旅游产品。

*深度挖掘与活态传承本土文化：不仅仅是黎锦、船形屋的展示，更要支持社区主导的文化活动、手工艺复兴、乡土美食开发，让文化在旅游中“活着”。

*确保社区主体地位：建立有效的社区参与和利益分配机制，培训本地村民成为旅游服务的提供者、文化的讲述者。没有村民获得感与幸福感的提升，乡村旅游就失去了灵魂。

个人观点：海南乡村旅游的土地未来，在于“融合”与“平衡”

在我看来，海南乡村旅游的土地叙事，不应是关于“征用”与“开发”的单一故事，而应是一部关于“融合”与“平衡”的多元史诗。

它追求的是土地功能上的融合：一片农田，既是高产的热带果园，也是风景如画的观光园，还是亲子教育的自然课堂。一栋老屋，既是村民的祖宅，也是承载乡愁的民宿，还是手工艺人的工作室。

它更寻求的是多方利益与价值的平衡：在政府监管与市场活力之间，在投资者回报与农民长远生计之间，在游客体验追求与社区文化尊严之间，在经济发展冲动与生态保护铁律之间，找到那个动态的、可持续的平衡点。

这条路注定不易，充满了具体的挑战：一个民宿项目的排污如何解决？一条旅游道路拓宽如何补偿沿线农户？一个网红打卡点火了之后，收益如何公平分配？这些问题没有教科书答案，需要基层在实践中不断摸索、协商与创新。

但可以确定的是，当海南的乡村旅游能够真正扎根于其独特的土地伦理——尊重自然的馈赠、珍视社区的价值、善用制度的工具——那么，它所绽放的将不仅仅是旅游经济的效益，更是一种具有全国乃至世界意义的热带海岛型乡村振兴范式。那时，海南给世界带来的，将不仅是阳光沙滩，还有一种关于人与自然、城市与乡村、传统与现代如何和谐共生的，充满魅力的“海南解法”。