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海南房产局, 透视市场治理逻辑, 剖析政策演进路径

来源：海南商业网时间：2026/1/6 18:37:53 共 3117 浏览

从特区热土到理性发展的治理嬗变

自1988年建省办经济特区以来，海南房地产经历了从狂飙突进到泡沫破裂，再到调整复苏并迈向高质量发展的曲折历程。这一过程，也是对市场治理能力持续考验和升级的过程。当前，在“房住不炒”的总基调下，海南房地产市场的治理逻辑已从单纯追求速度和规模，转变为更加注重质量、结构、风险防控与民生保障。那么，海南当前的市场运行究竟呈现何种特点？治理者又面临哪些核心挑战？这些问题构成了我们深入探讨的起点。

当前市场运行的核心特点与深层问题

要理解治理的难点，首先要看清市场的全貌。当前海南房地产市场运行呈现出复杂交织的特点与问题。

供需关系的结构性失衡。经过多年发展，海南房地产市场供需状况已发生显著变化。一方面，早期大规模开发积累了一定量的住宅库存，尤其是部分高端及旅游地产项目面临去化压力。另一方面，与本地居民和“新海南人”实际居住需求相匹配的中低档住房供应曾一度不足，导致需求未能得到充分有效满足。

房地产开发与金融风险的关联性增强。房地产企业投融资状况直接关系到市场稳定。一些开发商在高速扩张期积累了较高的杠杆，当市场调整时，便面临资金链紧张甚至断裂的风险。这直接反映在金融机构房地产业务状况上，部分领域开发贷不良率出现较快上升趋势，成为区域金融风险需要关注的点。与此同时，外资（如国外房地产投资基金）的进入虽带来了新的融资渠道，但其复杂的运作模式和潜在的高回报要求，也对本土金融调控和风险管理能力提出了新挑战。

空置率折射出的资源错配。较高的住房空置率，尤其在部分海景及度假型物业中表现突出，这不仅是资源的浪费，也反映了市场早期开发过热、投资属性过强而实际居住功能弱化的问题。这引出一个核心问题：如何衡量与优化海南房地产的“居住”与“投资”双重属性，使其更符合自贸港建设的长远需求？

针对此问题，治理的思路是推动供给侧结构性改革。这意味着不再追求粗放式的土地开发和建筑数量增长，而是引导资源投向符合市场需求和产业导向的领域。例如，增加租赁住房、保障性住房以及产业配套用房的比例，优化房地产体系内部结构。

关键政策演进：从预售探索到现房销售的制度创新

政策工具是治理者手中的“手术刀”。海南在房地产调控中的一项标志性举措，便是对商品住房预售制度的改革探索，逐步推行现房销售制度。这引发了市场的广泛讨论：预售制与现房销售，究竟孰优孰劣？对市场各方有何不同影响？

为清晰对比，我们通过以下表格进行分析：

对比维度	商品房预售制度	商品房现房销售制度
:---	:---	:---
核心定义	开发商在房屋竣工前，提前向购房者销售并收取款项。	开发商在房屋竣工并取得完备产权证明（大产证）后，再进行销售。
对开发商	提供了重要的开发融资渠道，加速资金周转，但可能助长高杠杆、快速扩张模式。	大幅提高了资金门槛和开发周期，倒逼企业更加注重资金实力和项目品质，淘汰实力较弱的企业。
对购房者	提前锁定房源和价格，但面临项目烂尾、质量与宣传不符、延迟交付等重大风险。	“所见即所得”，极大降低了购房风险，保障了消费者权益，但可能面临选择减少、价格短期内相对坚挺。
对市场秩序	在监管不完善时，易引发虚假宣传、挪用资金等乱象，加剧市场波动。	有助于规范市场行为，提升建筑品质，促进市场长期稳健发展，抑制投机炒作。
政策意图	在房地产市场发展初期，旨在加快住房供应，促进市场繁荣。	在现阶段，旨在防范金融风险，保护购房者权益，引导行业高质量发展。

显然，海南推动现房销售，是治理理念的一次重要升级。它直指预售制下积累的深层矛盾，强化了开发商的主体责任，将风险管控的关口大幅前移。这不仅是销售模式的改变，更是对整个房地产开发流程、金融支持和监管体系的重塑要求。

法律法规与土地管理：治理体系的基石

市场的有序运行，离不开坚实的法律基础。我国的房地产法律法规体系是一个多层次、综合性的框架，为海南的治理实践提供了根本遵循。

房地产法的调整范围广泛，涵盖了从开发、交易到权属管理的全过程。土地管理更是其中的重中之重。我国实行土地公有制，并坚持珍惜土地、合理利用以及保护耕地的原则。这意味着任何房地产开发活动，都必须严格在土地利用总体规划和城市规划的框架内进行。

然而，实践中的挑战依然存在。例如，在土地征收环节，“公共利益”的界定有时不够清晰，导致部分征地行为的合理性与合法性受到质疑。对于海南而言，如何在自贸港建设中，既保障重大项目用地需求，又严格规范征地程序、保护农民集体和农民的合法权益，是土地管理工作必须持续优化的重要课题。

宏观调控的艺术：在支持发展与防范风险间寻求平衡

房地产金融宏观调控是治理体系中极为精巧的部分。回顾历史，海南房地产曾一度是地方财政收入的重要来源和带动相关产业发展的先导产业。因此，宏观调控并非简单的“一刀切”紧缩，而是要服务于整体经济发展战略。

核心原则是处理好信贷政策与产业政策的关系。这意味着：

*信贷资金需要优化投向，在支持基础设施建设、实体产业的同时，对房地产业进行差异化信贷管理。

*对于住宅开发，应大力发展个人住房按揭贷款，支持合理居住需求，同时严格控制对高风险开发项目的信贷投放。

*建立和完善房地产贷款特别是开发贷的监测与风险预警制度，对不良率攀升较快的区域和项目类型保持高度警惕，防范风险蔓延形成系统性冲击。

此外，面对外来资本，管理政策也需与时俱进。对于进入中国房地产市场的国外投资基金，需要将其纳入宏观调控的考量范围，通过法律法规（如酝酿中的《产业投资基金法》）明确其行为边界，限制纯粹的投机行为，引导其为市场带来良性资本和成熟经验。

面向未来的治理思考与个人观点

站在2026年的时间点展望，海南房地产市场的治理将进入一个更加注重精细化、法治化和国际化的新阶段。基于以上分析，个人认为未来治理应着重强化以下几个方向：

第一，推动市场从“投资驱动”向“服务驱动”根本性转变。海南自贸港的建设目标，要求房地产不仅仅是居住空间，更要成为吸引人才、服务产业、提升国际竞争力的优质资产。治理政策应大力鼓励发展租赁住房、共享办公、智慧社区、健康养老等与自贸港功能定位紧密契合的新型房地产业态。

第二，构建全链条、穿透式的风险防控网络。从土地出让、规划审批，到开发建设、销售融资，直至后期的物业运营，都需要借助大数据、区块链等技术手段，实现信息透明和动态监管，将防范化解金融风险的触角延伸到每一个环节。

第三，深化法律法规与市场规则的协同创新。在遵循国家基本法律法规的前提下，海南应充分利用特区立法权和自贸港政策优势，在住房保障体系、土地管理制度、跨境房地产投资管理等方面进行前瞻性立法探索，为市场的长期健康稳定提供更有力的法治保障。

总之，海南房地产市场的治理，是一项复杂的系统工程。它不是某个单一部门（“房产局”）的职责，而是政府、企业、金融机构和法律体系共同参与的持续互动与优化过程。其最终目标，是构建一个与海南自由贸易港战略定位相匹配的，稳健、高效、公平且富有活力的房地产市场新生态，真正实现“居者有其屋，行者有其产，业者有其地”的高质量发展愿景。