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海南房产预售制改革，现房销售试点为何先行，对整个行业有何影响

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:16:02 共 3117 浏览

在“房住不炒”成为国家基本调控方针的背景下，海南省率先在全国范围内吹响了改革商品住房预售制度的号角。这一被誉为“壮士断腕”的举措，不仅是为了破除经济发展对房地产的过度依赖，更是为了回归住房的居住属性，从制度源头上保障购房者的合法权益，遏制房地产市场的投机行为。这引发了业界与公众的广泛思考：海南的改革是否会引发全国性效仿？我们又该如何理解这一制度变革的深层次逻辑？

何为房产预售制，其核心规则与潜在风险有哪些？

要理解改革的必要性，首先需厘清预售制的本质。商品房预售，俗称“卖楼花”，是指开发商将在建房屋预先出售给购房者，购房者支付定金或房款，待房屋建成验收合格后再交付使用的销售模式。这一制度的设计初衷是为开发企业提供重要的开发建设资金，加速项目周转，在房地产市场发展初期起到了“输血”作用。

然而，随着市场发展，预售制度的弊端日益凸显，主要风险集中体现在以下几个方面：

1.对购房者权益的潜在侵害：购房者在支付大笔资金后，面临漫长的等待期。这期间可能出现的质量问题、延期交付甚至项目“烂尾”风险，使购房者处于弱势地位。

2.加剧行业杠杆与金融风险：房地产开发属资本密集型行业，预售资金是许多房企维系现金流的关键。统计数据表明，房企的预收款项在到位资金中占有显著比例。这种高周转、高杠杆模式一旦发生系统性问题，可能导致部分开发企业资金链断裂，并可能将风险传导至为其提供融资的银行等金融机构。

3.可能扰乱市场秩序：部分投机行为通过预售合同的转让进行炒作，助推了非理性房价上涨，偏离了住房的居住本质。

海南如何“破冰”？现房销售制度的具体内容与相关配套是什么？

面对预售制的积弊，海南省从2020年开始，在省级层面明确推动改革。其政策体系的核心可以概括为“限购、限贷、限转、限区”的“四限”协同与“现房销售”的制度创新。

现房销售制度的提出：这是海南改革最引人注目的举措。根据规定，特定新出让土地建设的商品住房，需实行现房销售制度。这意味着开发商必须完成房屋所有权初始登记（取得大产证）后方可销售，消费者购买后即可办理入住和产权证，实现了“所见即所得”。
多管齐下的调控组合拳：为了配合现房销售改革，同时精准遏制投机，海南构建了严密的调控网络。通过下表可清晰对比主要措施：

政策维度	核心内容概述	政策目的
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全域限购	省内不同区域（如海口、三亚及部分生态核心区）对非本省户籍居民购房分别提出了累计缴纳一定年限（如6个月至24个月）社保或个税的硬性要求，并严格限定购房套数。	抑制岛外投机性需求，确保住房资源优先满足本地居民和真正在海南工作生活人群的居住需求。
差别化信贷	对本省户籍与非本省户籍居民，首套房及二套房的首付比例设置了不同门槛，其中非本省户籍居民首付比例高达70%。	从金融杠杆端降低市场热度，防范金融风险。
限制转让	全面禁止期房转让；对于现房，规定自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。	严厉打击短期炒房行为，将住房锁定在长期持有的居住范畴内。
发展安居型商品住房	推出定价低于市场价的安居型商品住房，并实行封闭流转制度，主要面向符合条件的本地居民和引进人才。	完善多主体供给、多渠道保障的住房体系，满足不同群体的基本住房需求。

现房销售改革将带来哪些深层影响与连锁反应？

海南的先行先试，无疑是对传统房地产开发模式的一次根本性冲击。其影响深远且复杂：

-对开发企业的挑战与重塑：

*资金链压力骤增：现房销售将大幅延长开发商的资金回笼周期。过去依赖预售款“滚动开发”的模式难以为继，企业的资金实力与运营能力面临严峻考验。这将加速行业洗牌，实力雄厚、融资渠道多元的大型房企，其抗风险能力将凸显优势；而部分高度依赖高周转和高杠杆的中小房企，则可能面临生存危机。

*倒逼品质与精细化管理：房屋成为现房后方能销售，意味着产品力将成为最直接的竞争力。开发商必须更注重产品设计、施工质量和成本控制，从“卖图纸”回归到“卖产品”，推动行业向高质量发展转型。

-对购房者权益的根本性保障：

*购房风险大幅降低，避免了“货不对板”、“烂尾楼”等突出问题。消费者能看到实物，决策依据更充分，交易更为公平透明。

-对金融体系的系统性影响：

*一方面，预售资金监管压力减小，与房屋相关的金融产品的风险基础更为牢固。

*另一方面，需警惕改革过渡期对部分房企债务风险可能造成的冲击。由于房地产行业有息负债占比较高，且主要来自银行等金融机构，若部分企业因资金问题而违约，风险存在向金融体系传导的可能。这要求金融监管需提前预判，做好压力测试和风险隔离。

未来展望：海南模式能否成为全国范本？

海南的改革，是在其建设中国特色自由贸易港、大力优化产业结构、摆脱“房地产依赖症”的大战略下推出的，具有特定的历史阶段性和区域特殊性。因此，短期内全国“一刀切”式跟进的可能性不大。

但海南无疑提供了一个重要的改革样本和观察窗口。其核心示范意义在于：

1.清晰地表明了政策层推动住房回归居住属性的决心，探索从销售端源头治理市场乱象的可行路径。

2.为其他热点城市或区域提供了可资借鉴的“工具箱”，尤其是在控制市场过热、防范金融风险方面，海南“现房销售+严苛限购限贷限转”的组合拳具有参考价值。

3.加速了行业对发展模式的反思，即如何从追求规模速度转向追求质量效益，如何更稳健地运用金融杠杆。

个人认为，海南的“破冰”之举，其象征意义与探索价值远大于短期内的市场效应。它未必会立刻引发全国范围的制度更迭，但它无疑像一剂猛药，刺破了旧有模式难以持续发展的脓包，为整个房地产行业的长期健康、平稳发展，指明了一个可能的方向——即逐步降低预售制带来的高杠杆、高风险，通过制度创新，构建一个对开发商、购房者、金融系统都更为负责和安全的市场新生态。未来的政策演进，更可能是在“因城施策”的框架下，吸收海南经验中的合理成分，结合地方实际，进行渐进式、差异化的调整与优化。

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