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海南房产泡沫往事：一场全民狂欢的投机盛宴

来源：海南商业网时间：2026/1/6 18:37:54 共 3117 浏览

缘起：一张来自春天的“巨大彩票”

时间拨回到1988年，海南建省，并成为中国最大的经济特区。想想看，那感觉，就好像一张超级巨大的“彩票”突然砸在了这个当时还比较落后的海岛上。政策红利、特区光环，让全国的目光都聚焦于此，人人都相信这里遍地是黄金。

真正的“狂欢”始于1992年。一位老人的南巡讲话，像一把火，彻底点燃了全国改革开放的热情。在海南，这把火首先烧向的，就是房地产。突然间，“闯海去”成了流行词，十万、百万的人潮和资金涌向这个海岛。那时候的海南，用一个词形容就是——狂热。你能想象吗？一个总人口才六百多万的省份，居然挤下了两万多家房地产公司，平均每三百个人就有一家！这数字，放今天看都觉得不可思议。

这里有个挺有意思的现象，当时的房地产开发，很多不是真的为了盖房子住人。那更像一场……怎么说呢，一场盛大的“击鼓传花”游戏。土地和图纸就是那朵“花”，大家的目标是在鼓声停下前，赶紧把它传给下一个人。

疯狂：泡沫是如何被吹大的？

那么这个泡沫，具体是怎么被吹起来的呢？咱们掰开揉碎了看。

首先，是价格坐上火箭。1991年，海口的房子均价大概每平米1400元，到了1992年，嚯，一下蹿到5000元！等到1993年上半年最疯狂的时候，均价摸高到7500元，个别地段甚至冲破了每平米一万元。地价更夸张，海口有些地块从几十万一亩，疯涨到近七百万元一亩。今天看来这数字可能不算天文，但在当年，这涨速堪称魔幻。

其次，是资金的疯狂涌入与杠杆。钱从哪来？银行和信托机构成了最大的“金主”。有说法称，当时流入海南的资金里，七成投向了房地产；而这些房地产投资里，又有七成来自银行和信托。几百万元本钱的公司，吃顿饭、签个字，就能从银行拿到几千万元的贷款，去炒那些还只存在于图纸上的“大楼”。这种高杠杆，为后来的崩塌埋下了最深的隐患。

再者，就是脱离实际的需求。当时的购房者是谁？主要是两类人：一类是全国各地跑来注册的“外引内联”公司，它们很多业务就是倒腾房地产；另一类就是纯粹的炒家。普通老百姓？根本无力参与这场游戏。这就意味着，这场狂欢没有坚实的真实居住需求做地基，完全建立在投机和赚差价的预期之上。

那时候的海南，你可能会看到这样的场景：

*满大街都是谈论地皮和房价的人，口里吐出的数字一个比一个吓人。

*“楼花”（期房）被层层转卖，合同在楼上楼下转手一次就能加价卖出。

*一种“一夜暴富”的集体幻觉弥漫在空气中，好像只要敢下注，就一定能赢。

破裂：当潮水退去，谁在裸泳？

所有泡沫都逃不过破裂的命运。1993年6月，一盆冷水浇了下来——中央政府宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业，并对在建项目进行严格审查。

鼓声，戛然而止。

“击鼓传花”的游戏玩不下去了，最后一棒接在谁手里，谁就成了那个“傻子”。恐慌像瘟疫一样蔓延。房价应声暴跌，从每平米六七千元的高位，腰斩再腰斩，跌到不足三千元。更可怕的是连锁反应：

*95%的房地产公司倒闭，超过一万三千家公司消失，无数开发商卷款跑路。

*“烂尾楼”成为海南新景观。全省留下了六百多栋、超过1600万平方米的烂尾工程。曾经号称要建188米高的海口某大厦，也一度沦为最大的“半拉子”工程之一，直到2008年才被盘活重生。

*银行系统遭受重创。据统计，积压的资金高达800亿元，仅四大国有银行产生的坏账就有300亿，不少银行的不良资产率飙升到60%以上。为了处置这些烂账，1995年甚至不得不专门成立了海南发展银行来接手，但这家银行最终也在1998年因支付危机被关闭，成为建国后第一家被关闭的省级商业银行。

*经济与社会创伤。泡沫破裂后的几年（1995-1997），海南的GDP增速在全国常年垫底。更让人唏嘘的是个体悲剧，有建筑公司工头借钱炒楼，泡沫破裂后下家跑路，最终在未建成的大楼里结束了生命。

反思：我们能从这场泡沫中学到什么？

聊完这段历史，心情其实有点复杂。它不只是一段尘封的往事，更像一面镜子，照出经济狂热中的人性。所以，咱也别光看热闹，试着思考点东西。

我觉得吧，有这么几个点特别值得咂摸：

1.房地产不能脱离实体经济空转。海南的教训血淋淋地告诉我们，当一个地方的经济发展过度依赖“炒地皮”、“炒楼花”，而忽视了实业基础、科技创新和真实民生需求时，堆砌起来的繁荣只能是沙上城堡。房子根本是用来住的，这个朴素的道理，在狂热中最容易被忘记。

2.金融杠杆是双刃剑，必须谨慎使用。当年银行资金如此深度、无序地卷入房地产投机，直接放大并加速了泡沫的膨胀与破裂。监管的重要性，怎么强调都不为过。失去约束的资本逐利，破坏力惊人。

3.对“政策红利”要保持理性预期。特区身份、自贸港蓝图（这是后来的事了）当然是巨大机遇，但机遇不等于天上掉馅饼。它需要扎实的建设、合理的规划，而不是一场全民短视的投机狂欢。把长期发展机遇误解为短期套利窗口，结局往往是一地鸡毛。

4.历史的教训值得反复温习。有人说“这次不一样”，但经济周期和人性的贪婪总有相似之处。了解海南的这段过去，不是为了唱衰，恰恰是为了更好地理解房地产市场运行的逻辑，警惕非理性的群体性狂热。无论是投资者还是政策制定者，多一点历史敬畏感，总不是坏事。

当然，海南的故事也有后续。经过漫长而痛苦的“疗伤”，通过政府一系列处置积压房地产的优惠政策（比如换地权益书、减免税费等），那些“烂尾楼”被逐渐盘活。从1999年到2007年，海南花了差不多八年时间，才让房地产市场逐步回归正常轨道。这段“刮骨疗毒”的经历，本身也是中国经济在市场化进程中不得不交的学费。

所以你看，一场三十年前的房地产泡沫，它不仅仅关乎房价和GDP数字，更关乎一个地区的发展选择、金融系统的风险，以及无数个体的命运。它提醒我们，经济发展没有什么“捷径”和“神话”，违背基本规律的狂热，终将付出沉重的代价。而理解过去，或许能让我们在面对未来的各种“热潮”时，多一份冷静，少一份盲目。