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1990年的海南房产泡沫，能给今天的新手什么教训？

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:03 共 3117 浏览

说到投资，尤其是房产，很多人第一反应就是找热点、跟趋势，希望能快速上车赚一波。这心态，跟现在很多领域一样，比如网上到处在搜“新手如何快速涨粉”，都想找捷径嘛。但咱今天不聊涨粉，聊一个更“硬核”、更值得深思的例子——1990年前后的海南岛房产热潮。这段历史，对现在完全不懂行、又想进场的小白来说，简直就是一本血淋淋的“防坑指南”。你可能觉得，30多年前的事了，跟我有啥关系？嘿，关系大了去了。人性没变，投机的心态没变，只不过换了个舞台和道具重新上演了一遍。

咱们先得把时间拉回到那个特别的年代。

一场春风吹出来的“黄金梦”

80年代末90年代初，中国改革开放进入新阶段。1988年，海南脱离广东，建省办经济特区，一下子成了全国最受瞩目的“试验田”。政策优惠一大堆，口号喊得震天响，就想着能再造一个“深圳奇迹”。那股热乎劲儿，现在可能无法完全体会，但你可以想象成，突然有个地方宣布“来这里干，啥都免，赚钱机会大把”，全国的资金和人都跟疯了似的往那儿涌。

最开始，大家是去搞贸易、搞实业的。但很快，一些人发现，来钱最快、最不需要技术的，好像不是开工厂，而是……盖房子和炒地皮。为什么？因为建省的消息一出来，海南岛，特别是海口、三亚这些地方的地价、房价，就跟坐火箭似的往上窜。当时有个说法，“要挣钱，到海南；要发财，炒楼花”。这“楼花”就是还没动工的房子，你光凭一纸图纸就能买进卖出，赚差价。

这氛围一形成，就刹不住车了。当时海南总人口不过600多万，但挂着“房地产”名头的公司就超过两万家。夸张到什么程度呢？两个陌生人可能在饭桌上谈笑间，就倒手了好几块地的批文。价格完全脱离了实际价值，大家炒的只是一个“预期”，一个“击鼓传花”的信心游戏。地价一年能翻好几倍，今天你嫌贵没买，明天可能就买不起了。这种狂热，让很多原本做正经生意的人也坐不住了，纷纷把钱砸进楼市。

“疯狂”的具体表现：数字与乱象

光说疯狂太抽象，咱看几个具体表现，你就明白当时有多离谱：

1. 价格暴涨到天文数字。

海口市的商品房均价，从1991年的每平米一千多块，猛涨到1993年的每平米七千多块，而当时全国的平均工资才多少？两百来块钱一个月。三亚的房价更夸张，核心地段一度飙到每平米上万。这已经不是普通人能参与的游戏了。

2. 全民参与的投机盛宴。

不仅仅是开发商和炒家，很多银行、国有企业、政府部门也深陷其中，把资金通过各种渠道输送到海南房地产。甚至普通公务员、市民，只要能凑到点钱，都想方设法去“炒一把”。市场完全被投机主导，真正的住房需求？没人关心。

3. 开发量严重过剩。

大家都在炒地皮、炒图纸，真正建成能住人的房子少之又少。留下了大量的“烂尾楼”和闲置土地。据统计，到泡沫顶峰时期，海南的房地产积压资金超过了800亿，烂尾楼面积接近2000万平方米，这个伤疤，海南用了很多年才慢慢消化。

看到这儿你可能会疑惑，这么明显的泡沫，当时就没人管吗？政府不管吗？好问题，这就引出了咱们文章后半段要自问自答的核心部分了。

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我知道，你看历史资料，最烦的就是干巴巴的叙述。你心里肯定憋着几个问题，比如：

“当时的人是真傻吗？看不出这是泡沫？”

说实话，不是傻，是身在局中，被一种集体狂热给裹挟了。当身边所有人都在赚钱，报纸电视天天报道财富神话，你会怀疑是自己太保守，而不是市场出了问题。这是一种典型的“羊群效应”和“博傻理论”——大家都相信，就算自己是个“傻瓜”高价接盘，也总会有一个更傻的人从自己手里以更高价买走。这种心理，在任何一次投机狂潮里都能看到影子。

“那这泡沫，最后是怎么破的？总得有个导火索吧？”

问到了关键。直接导火索是1993年6月中央的宏观调控。当时全国经济过热，通货膨胀严重，海南的房地产泡沫是最扎眼的一个。中央政府果断出手，严厉收缩银根，也就是严格控制银行给房地产项目的贷款。这一下，等于抽掉了这场击鼓传花游戏的资金血液。

我给你列个简单的对比，你就清楚调控前后发生了什么：

对比项	调控前（1990-1993上半年）	调控后（1993下半年起）
:--------------	:------------------------	:----------------------
资金环境	极度宽松，贷款很容易	急剧收紧，贷款几乎停滞
市场情绪	极度狂热，只涨不跌	瞬间冰冻，信心崩塌
交易状态	炒图纸、炒批文，交易频繁	有价无市，无人接盘
最终结果	价格虚高，泡沫巨大	价格暴跌，烂尾楼遍地

资金一断，游戏立刻玩不下去。高价买的土地和楼花，瞬间成了甩不掉的包袱。银行开始疯狂追债，开发商大量破产，无数投机者的财富一夜蒸发。海南留下了著名的“天涯、海角、烂尾楼”三大景观，经济也陷入了长达数年的低迷。这个过程，快得让人猝不及防。

“这段历史，跟我们现在有啥关系？现在又不会那样了。”

这是我最想对新手小白说的。表面上看，时代不同了，监管更完善了。但内核的逻辑有惊人的相似之处：

*都是对“特区”、“新区”巨大政策的过度透支和想象。

*都是资金在缺乏更好投资渠道下的集中冲锋。

*都经历了从“价值发现”到“价格投机”再到“非理性癫狂”的过程。

今天你看某个新区、某个概念板块的炒作，是不是也有那种“再不买就晚了”、“这次不一样”的味道？历史不会简单重复，但总是押着相似的韵脚。对小白来说，理解这段历史最大的价值，不是学会预测哪里是下一个海南，而是学会识别狂热氛围下的风险信号：当所有人都在谈论轻松暴富、当价格完全脱离当地普通人收入水平、当交易建立在无尽的“预期”而非真实需求上时，你就应该格外警惕了。

小编观点

行了，唠了这么多，最后说说我个人的一点看法。研究1990年海南房产泡沫，对我来说，最重要的收获不是一堆历史数据和故事，而是对“共识”的警惕性。当一种观点（比如“房价永远涨”、“这个地区潜力无限”）成为所有人不加思索的共识，并推动价格疯狂上涨时，危险往往就在不远处。作为新手，信息可能不全，经验可能不足，但比起盲目追逐热点，更重要的功课是建立自己的常识判断：房子最终是要给人住的，任何资产的价格长期看必须匹配其产生的真实价值（比如租金、居住需求）。如果一项投资，你完全说不清它凭什么值这个价，只是相信“有人会出更高价接盘”，那么，你很可能已经站在了悬崖边上。海南的故事，就是无数人从那个悬崖摔下去的集体记忆。咱可以不记住具体年份，但最好记住那种坠落的感觉。