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同观集团的海南实践，区域房企的转型样本，共生与突破的十年

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:10 共 3117 浏览

时代背景：在泡沫与机遇的夹缝中生长

海南同观集团的发展历程，与海南房地产市场的跌宕起伏紧密相连。集团创立于2000年代初，恰逢海南国际旅游岛建设概念兴起的前夜。这一时期，海南楼市在经历了上世纪90年代的泡沫破裂与漫长消化后，正逐步恢复元气，但大量的历史遗留问题，如产权瑕疵、烂尾项目、房地分离等，依然像“疤痕”一样烙印在城市肌理中，构成了区域房企发展的首要挑战。同观集团的起步并未选择当时火爆的炒卖模式，而是从参与政府主导的“烂尾楼”处置与盘活项目入手。这一定位，使其深度介入并理解了海南房地产最复杂的症结所在。

与此同时，海南独特的自然禀赋与政策红利也为企业提供了差异化赛道。热带滨海旅游资源、康养度假需求以及后来逐步明确的自贸港政策，让同观集团很早就意识到，单纯的传统住宅开发并非长久之计。它必须回答一个核心问题：在一个严重依赖岛外需求、市场波动性大、且背负历史包袱的区域市场，房企的核心竞争力究竟是什么？

核心破局：自问自答下的战略选择

面对上述核心问题，同观集团在实践中形成了一套自己的解答逻辑。

问：如何规避市场周期性风险与“候鸟型”需求的脆弱性？

答：构建“基础盘+增长极”的多元业务组合。

同观集团没有将鸡蛋放在一个篮子里。其业务板块可清晰划分为：

*城市更新与品质住宅（基础盘）：持续深耕海口、三亚等核心城市，但聚焦于存量土地盘活与老旧小区升级改造。通过与地方政府合作，解决历史遗留的产权问题，并注入现代化设计与物业服务，满足了本地居民改善型需求和部分新海南人的定居需求。这确保了企业在市场淡季仍有稳定的现金流和本土口碑。

*文旅融合与持有运营（增长极）：在陵水、万宁等优质海岸线区域，开发小型化、主题化的精品度假社区。与早期盲目开发海景房不同，同观强调低密度、生态友好与社区文化营造，并大幅提高自持物业比例，用于经营品牌酒店、康养公寓或租赁式度假屋。这改变了单纯依赖一次性销售的模式，转而获取长期运营收益，平滑了市场波动。

问：如何处理高质量发展与高财务成本之间的矛盾？

答：创新合作模式与审慎财务并重。

*合作开发，分散风险：对于大型文旅项目，同观集团积极引入省外乃至国际知名的专业运营机构（如酒店管理集团、康养服务商）进行合作，以“小股操盘”或品牌授权模式轻资产介入，减少了自有资金沉淀，并提升了项目品质与市场号召力。

*融资自律，严控杠杆：吸取海南历史上因金融依赖过重导致风险的教训，同观集团在融资上相对保守。其资金来源侧重于：

1. 销售回款的快速周转。

2. 与地方国资平台成立专项更新基金。

3. 争取针对保障性租赁住房、智慧社区等符合政策导向项目的低成本信贷。

这种策略使其在行业整体面临开发贷不良率上升压力时，保持了相对稳健的财务结构。

模式对比：同观路径与传统模式的差异

为了更清晰地展示同观集团的转型特点，我们将其与传统海南区域开发模式进行简要对比：

对比维度	传统海南区域开发模式（常见于2018年限购前）	同观集团现行实践模式
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开发理念	快速销售，资金高周转，追求短期利润最大化。	运营与服务优先，追求资产长期价值与品牌增值。
产品导向	同质化的海景住宅、高档公寓为主，重销售噱头，轻产品内涵。	多元化、主题化，融合旅居、康养、文化，强调产品力与用户体验。
客户构成	极度依赖岛外投资客，占比常超80%，需求波动大。	平衡岛内刚需改善与岛外度假消费，致力于培育长期居住客户。
与城市关系	近乎“掠夺式”开发，常因规划变更追求容积率，与海岸线生态冲突。	参与城市更新，解决历史问题，注重项目与城市风貌、生态的和谐共生。
风险属性	高风险、高收益，与金融市场和炒作热度紧密绑定，易受政策调控冲击。	中低风险、稳定收益，通过业务组合和运营收入抵御市场周期。

未来挑战与个人观点

尽管同观集团的路径展现出一定的韧性，但挑战依然严峻。海南全省面临的住宅库存较高、住房空置率过高的问题，是任何一家房企都必须面对的市场大环境。此外，自贸港建设带来的人才流入与产业升级，对房地产产品的需求变得更加多元和精细，这就要求企业必须具备更强的创新与适应能力。

在我看来，同观集团的实践意义，不在于它是一家规模多大的巨头，而在于它为众多海南本土房企提供了一种可能的转型视角。它证明了在海南做房地产，不能再是简单的“拿地-盖楼-卖楼”的循环，而必须转向“整合资源-创造价值-持续运营”的新循环。其成功的关键，在于深刻理解并尊重海南市场的独特性和复杂性：既要善于利用热带岛屿的稀缺资源，又要勇于承担化解历史遗留问题的社会责任；既要拥抱自贸港带来的国际化机遇，又要扎根服务于本地居民的切实需求。这条路或许走得不快，但可能走得更稳、更远。未来的海南房地产市场，需要更多这样“慢下来”思考、“沉下去”做事的企业，共同构建一个更加健康、可持续的行业生态。