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在海南买卖房子，过户到底要花多少钱？

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:10 共 3117 浏览

最近是不是总刷到在海南买房的信息，心痒痒的？或者家里长辈打算把海南的房子过户给你，一听“过户”、“税费”这几个词就开始头大，感觉像在看天书？别慌，今天咱们就把这层窗户纸彻底捅破，用最直白的话，把海南房产过户那点费用算得明明白白。这感觉，就像你刚研究“新手如何快速涨粉”时一样，从一头雾水到慢慢摸清门道，需要的就是一个能把复杂事情讲简单的人。咱们今天就做这件事，保证你看完，心里跟明镜似的。

首先，得弄清楚你在办哪种“过户”

过户不是只有一种方式，最常见的就两种：买卖过户和赠与过户。选哪种，费用差别大了去了，直接关系到你口袋里的真金白银。

*买卖过户：简单说，就是按照市场交易的方式，父母（或原房主）把房子“卖”给你。这是最普遍、后续麻烦最少的方式。

*赠与过户：直系亲属之间常用，就是一方“送”给另一方。听着好像省了“买”的钱，但税费可能反而更复杂。

很多人一听“赠与”觉得免费，大错特错！这里面门道可深了，咱们后面详细对比。你得先根据自家情况，对号入座。

重头戏来了：买卖过户，要交哪些钱？（买方视角）

假设你现在是买家，准备接手一套海南的二手房。你需要承担的费用，主要就这几大块：

1. 契税：这是大头，和房子面积、你是不是首套房直接挂钩。

*90平米以下：如果你是首套房，税率一般是1%。

*90平米到144平米之间：首套房的税率通常是1.5%。

*144平米以上，或者你不是首套房：那税率就跳到3%了。这个计算基数是房子的合同成交价或者税务部门的核定价格。

2. 个人所得税（个税）：这笔钱理论上该卖家出，但现实中往往约定由买方承担，所以你必须了解。

*关键看卖家房子是否“满五唯一”（房产证满5年，且是卖家在省内唯一住房）。如果是，恭喜，免征！

*如果不满五年或者不唯一，那就要交了。计算方式有两种：

*按差额的20%交：（现在卖价 - 当初买价 - 合理费用）× 20%。需要提供原购房发票等凭证。

*如果提供不了原值凭证：那就简单按总房款的1%或者1.5%（非普通住宅）来交。在海南，普通住房按1%征收的比较多见。

3. 增值税及附加（以前叫营业税）：这笔也是卖方税费，但同样可能转嫁。

*现在优惠政策是，房子满两年（含）以上，普通住宅交易免征增值税。

*如果不满两年，那就要按（卖价-买价）× 5.6%左右来缴纳。这是一笔不小的数目，所以买“满二”的房子能省不少钱。

4. 其他杂费：这些小钱零零碎碎，但加一起也不少。

*印花税：目前个人买卖住宅暂时是免征的，所以这块基本不用考虑。

*交易手续费：住宅一般是按每平方米6块钱来算，买卖双方通常各付一半，也就是你出3元/平。

*登记费（工本费）：也就是办新房产证的钱，住宅是80元一本。

*测绘费、评估费：这些不是必须的，看具体情况。比如贷款银行需要评估报告，那评估费就得交，一般是评估价的0.1%-0.5%不等。

光看文字可能有点晕，我列个简单的表，你对比一下买方和卖方（理论上）各自要扛的雷：

费用项目	买方主要责任	卖方主要责任
:-------------	:---------------------------------------------------------------------------	:---------------------------------------------------------------------------
契税	必须交。按面积、首套情况，交1%-3%。	不用交。
个人所得税	常被约定承担。不满五唯一可能需交1%或差额20%。	理论上卖方交。满五唯一可免。
增值税	常被约定承担。不满两年需交约5.6%的差额税。	理论上卖方交。满两年免征。
交易手续费	通常承担一半（约3元/平方米）。	通常承担一半（约3元/平方米）。
登记费	80元工本费。	无。

看到这，你心里肯定冒出个大问号：等等，你刚说了“赠与”，它跟“买卖”到底哪个划算？

问得好！这是几乎所有家庭过户都会纠结的核心问题。咱们直接上对比，你一看就懂。

还是用表格来说话，假设是一套价值100万、满五但不唯一的普通住宅，过户给子女：

考量维度	买卖过户	赠与过户
:-------------	:---------------------------------------------------------------------------	:---------------------------------------------------------------------------------------------------------
当前主要税费	契税（1%-1.5%）、个税（可能1%），合计约2万-2.5万。增值税满二免征。	契税（3%）、印花税（双方各0.05%，基本可免）、公证费（约房价2%，即2万！）。合计可能超5万。
未来再出售成本	关键优势！你未来卖房时，购房成本按本次“买卖”的成交价100万计算。	巨大坑点！你未来卖房时，购房成本按父母当年的原始购房价（可能极低）计算，将产生极高的个税（差额20%）！
流程复杂度	相对标准，材料透明。	需先办理赠与公证，多一道手续和一笔不菲的公证费。

所以，答案很明显了对吧？对于大多数普通家庭，直接选择“买卖过户”很可能是更省钱、更省未来麻烦的选择！赠与看着免了当下的个税，但高额契税加公证费，立刻就让钱包出血，更可怕的是给未来埋了个“税务地雷”。当然，如果房子情况特殊（比如购入价极高、面积很大），需要具体细算，但那个概率太小了。

费用搞清了，流程怎么走？会踩什么坑？

海口等城市的房产交易中心现在效率挺高，材料齐的话，其实没那么可怕。基本流程是：备齐材料（身份证、户口本、房产证、买卖合同等）→ 网上或现场预约取号 → 到交易中心递交审核、缴税 → 领取新证。

几个容易踩的坑提醒你：

*土地性质：如果房产证土地性质是“划拨”，过户时可能需要补缴一笔土地出让金，这笔钱可多可少，一定要提前问清楚。

*“大证”换“小证”：有些老房子是整栋楼一个大土地证，需要先办理土地分摊，才能单独过户，这个过程可能要额外花时间。

*中介费：如果找中介代办，海口市场行情从几千到上万不等。其实很多流程自己跑完全没问题，省下这笔钱吃几顿大餐不香吗？关键是提前把材料清单问明白。

*还款与赎楼：如果卖家房子还有贷款没还清（叫“抵押”），需要先还款解押（叫“赎楼”），才能过户。这里可能产生短期借款利息或担保费，也要在合同里约定清楚谁出。

小编观点

说到底，在海南办房产过户，你别把它想成多高深的技术活，它就是个“拼细节”的流程活。费用看似名目繁多，但核心就盯住契税、个税、增值税这三座大山，再根据房子是否“满二”、“满五唯一”这两个关键条件，就能把大账算个八九不离十。记住，“买卖”通常比“赠与”实在，自己多跑跑市民服务中心问清楚，远比盲目给中介交几千上万“代办费”来得靠谱。买房过户是大事，但心理负担别太大，搞明白规则，你就能轻松搞定，把这笔钱花得明明白白。