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《strong》2017海南房产风云：史上最严调控下的市场变局《strong》

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:04 共 3117 浏览

> 2017年，对于海南房地产市场而言，是波澜壮阔、深刻转折的一年。一系列被称为“史上最严”的调控政策密集出台，从“两个暂停”的供给侧调整，到“限购+限售”的组合拳全面升级，市场经历了一场由狂热到冷静的急速降温。本文将带您回顾这一年海南楼市的政策脉络与市场百态，看看这场变革是如何发生，又带来了哪些深远影响。

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一、政策回顾：从“温和”到“全域限购”的急转直下

说起来，2016年初推出的“两个暂停”政策（即对商品住宅库存消化期超过全省平均水平的市县，暂停办理新增商品住宅用地审批和规划报建审批），已经给市场透露出政府要“踩刹车”的信号。但当时很多人觉得，这更像是一次温和的供给侧调整，目的是为了消化库存，市场整体情绪还算稳定。然而，谁也没想到，这只是暴风雨前的宁静。

真正的转折点出现在2017年4月13日，海南建省办经济特区30周年前夕。海南省住建厅、省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》。这份文件在当时被很多人看作是“敲山震虎”，主要是为了遏制投机性购房，支持合理住房需求。其主要内容包括：非本省户籍居民家庭在本省范围内只能购买1套住房，且申请商业性个人住房贷款的首付比例不得低于70%。这个政策一出，市场一片哗然，但仍有部分投资者抱有侥幸心理，认为这只是针对特定区域的暂时性措施。

然而，更严厉的还在后面。2017年4月14日，海南正式加码出台了限售政策，规定非本省户籍居民家庭购买的住房，自取得不动产权证之日起须满5年后方可转让。这一招“限购+限售”的组合拳，直接锁死了短期炒作的流动性。如果说之前的限购政策提高了入市的门槛，那么限售政策则是在时间维度上给投机资金上了一把巨大的枷锁。用当时一位业内人士的话说就是：“进来难，出去更难。”这标志着海南的楼市调控，已经从简单的需求管理，深入到市场交易的每一个环节进行精细化管控。

为了方便大家理解，我们可以用一个表格来汇总2017年海南核心的限购限售政策要点：

政策维度	具体内容
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限购范围	面向全省范围，非本省户籍居民家庭限购1套。
首付比例	非本省户籍居民家庭申请商业性个人住房贷款，首付比例不得低于70%。
限售年限	非本省户籍居民家庭所购住房，须取得不动产权证满5年后方可转让。
政策定位	“支持合理住房需求，遏制投机性购房”。

看着这些条款，可能有人会问，为什么是海南？为什么在这个时间点出台如此严厉的政策？其实啊，这背后有更深的考量。2017年，正值中央提出“房住不炒”定位的关键时期，而海南作为全国唯一的热带岛屿省份和著名的“候鸟”养老、旅游地产热点区域，其房价在过去几年经历了快速上涨，资金炒作迹象明显。这一系列严政的出台，正是为了给过热的市场“降温去火”，防止房地产过度膨胀挤占实体经济和民生发展的空间，更是为了在海南建省办经济特区30周年的历史节点上，为未来的全面深化改革开放、探索建设自由贸易港，创造一个健康稳定的经济和金融环境。

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二、市场反应：“燥热”急速退去，“几家欢喜几家愁”

严厉政策的“靴子”落地，市场的反应可谓是立竿见影。在政策出台后的几个月里，海南楼市，特别是之前热度极高的海口、三亚等区域，出现了显著的变化。

最直观的感受是，售楼处的人气大不如前。以前那种人头攒动、销售员电话被打爆的场景少了许多。不少楼盘的看房者从之前的“买买买”变成了“等等看”的观望态度。毕竟，70%的高昂首付对于许多非海南本地的购房者而言，意味着需要筹集一大笔资金，这让很多预算有限的刚需和改善型客户望而却步。而5年限售期更是直接劝退了绝大部分抱着“快进快出”心态的短线炒房客。市场上弥漫着一种冷静乃至冷清的气氛。

我记得当时有媒体的报道标题非常形象，就叫“几家欢喜几家愁”。发愁的是谁呢？除了那些被套牢的投机客，还有部分房企和房产中介。一些前期高价拿地、快周转模式的企业，突然面临销售迟滞、回款放缓的压力，经营压力陡增。中介门店的日子也不好过，成交量骤降，有些小公司甚至直接关门歇业。

但是，“欢喜”的也有。对于那些真正有在海南长期居住、养老或度假需求的“候鸟”群体，以及海南本地的刚需居民来说，市场回归理性其实是件好事。房价过快上涨的势头被遏制住了，这给了他们更充分的决策时间，不必再恐慌性入市。政策的“精准打击”，让房子的居住属性得到了强调，让炒作的金融属性被压制，这其实更有利于房地产市场的长期健康发展。一些开发商也开始调整策略，从追求“高周转”转向打造“高品质”的产品，以适应市场和政策的变化。

从数据上看，海南的房地产开发投资和新开工面积增速在2017年下半年明显放缓，商品房销售面积和销售额同比增幅也显著收窄。这一年的海南楼市，可以说是从上半年的“燥热”急速转向了下半年的“冷静”，市场进入了政策适应与价值重构的新阶段。

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三、深层影响与未来展望：一场深刻的市场逻辑重塑

回顾2017，这场风暴带来的不仅仅是短期的市场降温，更深层次的影响在于重塑了海南房地产市场的底层逻辑和参与者心态。

首先，是对房地产“赚钱效应”预期的根本性扭转。过去“买到即赚到”、房价只涨不跌的神话在严苛的限购限售政策前被打破。投资者意识到，在海南买房，不仅要面对高门槛的准入条件，还要接受长达五年的资金沉淀期，炒房的成本和风险大大增加。这使得房地产的投资吸引力相对下降，引导资金流向其他领域。

其次，政策明确传递了“房住不炒”和“严控风险”的坚定决心。海南的调控在当时走在了全国前列，其严厉程度给全国其他热点城市树立了一个风向标。这表明地方政府调控楼市的工具箱是充足的，执行决心是坚决的，这在一定程度上重塑了全社会对于房地产政策的预期。

再者，为海南的长远发展“腾笼换鸟”创造了条件。严厉的房地产调控，某种程度上是在为海南的经济转型“壮士断腕”。防止房地产“一业独大”，将资源、人才和资本引导向旅游业、现代服务业和高新技术产业等更符合海南定位的领域，这为后来海南全岛建设自由贸易港的战略布局，提前进行了必要的“挤泡沫”和风险出清。我们现在回看，正是2017年乃至后续几年持续高压的楼市调控，才为海南能够轻装上阵，去拥抱更高层级的开放与改革，奠定了基础。

展望未来，2017年开启的这一轮调控周期，实际上为海南的房地产市场设定了一个新的“游戏规则”。之后的2018年，海南更是直接升级为“全域限购”，政策持续加码、精细化。这种趋势说明，依靠房地产拉动经济增长的传统模式在海南已经翻篇。未来的海南楼市，将更加强调“居住”属性与“品质”提升，服务于海南建设国际旅游消费中心和国家生态文明试验区的整体目标。对于购房者而言，在海南置业，将更多地是基于对这片土地生活价值的长期认可，而非短期的投机套利。

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结语

总而言之，2017年的海南房产新闻，是一部充满戏剧性的调控“连续剧”，从政策的层层加码，到市场的急剧降温，再到发展逻辑的深刻转变。它以强硬的手段给过热的楼市“退烧”，不仅改变了无数企业和个人的命运轨迹，更重要的是，它为海南的未来发展按下了至关重要的“复位键”。对于我们每个人而言，无论是作为市场观察者还是潜在参与者，理解这段历史，都能帮助我们更清醒地认识房地产的本质，以及一座城市或地区在选择其发展路径时的远见与决心。毕竟，房子是用来住的，而城市的发展，终究是为了让人们生活得更美好。