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在海南买房，契税到底该怎么算？

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:12 共 3119 浏览

准备在海南安家或者投资房产，是不是看到各种税费就觉得头大？别急，今天咱们就专门聊聊其中最让人关心的一项——房产契税。这就像新手司机上路，总得先把交规（尤其是罚款扣分那些事儿）弄明白，心里才踏实。同样的道理，想在海南顺利买到心仪的房子，搞清楚契税怎么算，是避不开的第一步。那么，契税究竟是个啥？又该怎么算呢？

契税到底是什么？买房为什么一定要交？

简单来说，契税就是当你买下一套房子的产权时，需要向国家缴纳的一笔钱。这可不是开发商或者中介收的杂费，而是国家法律规定，在土地、房屋权属发生转移（比如买卖、赠与）时，向承受产权的一方征收的一种财产税。也就是说，只要你成了这套房法律上的新主人，这笔税你就得交。

为什么非得交呢？一方面，这是你获得国家法律承认和保护的重要凭证之一（交了税才能顺利办房产证）；另一方面，它也是地方财政收入的一部分，用于公共建设。所以，它完全是个“法定动作”，省不了，但我们可以想办法搞清楚它，算明白它，避免花冤枉钱。

海南房产契税，到底按什么标准收？

这是核心问题。很多人一听税率就懵，又是1%，又是1.5%，还有3%、4%……到底用哪个？其实，这跟你买的是不是首套房、买的房子面积多大有直接关系。咱们直接看重点：

*首套房怎么算？

*90平方米及以下：税率1%。这是最优惠的一档。

*90平方米以上：这里需要特别注意，政策有过调整。根据最新的相关规定，对于个人购买家庭唯一住房，面积在90平方米以上的，税率有明确优惠。综合多个信息源来看，当前主流且明确的执行标准是：减按1.5%的税率征收。但也有部分政策提及，对于面积不超过140平方米的，有按1%征收的情况。实际操作中，强烈建议以当地税务局窗口或最新官方文件为准。

*140平方米以上或非普通住宅：通常税率会跳升至3%。这里“非普通住宅”往往对小区容积率、成交价格等有额外要求。

*二套房怎么算？

*90平方米及以下：税率1%。是的，二套小面积也有优惠。

*90平方米以上：税率通常为2%。同样，也有政策提到面积超过140平方米的按2%征收。

*注意，购买二套及以上住房，通常无法享受普通住宅的额外认定优惠，税率基准较高。

*三套或以上/商业房产怎么算？

*不管面积大小，税率基本是3%。如果是商业投资性房产（比如商铺、写字楼），税率可能达到4%。

看了这么多数字，是不是有点乱？咱们举个具体的例子算一下，就清楚了。

自己动手算：你的房子要交多少契税？

契税的计算公式其实很简单：应纳税额 = 计税依据 × 税率。

这个“计税依据”，在普通的商品房买卖里，指的就是合同上的成交价格（也就是购房总价）。好，假设小王在海南买了他的家庭首套房，合同总价是200万元，面积是100平米。我们套用上面提到的目前最普遍的税率来算：

*面积100平米 > 90平米，适用税率1.5%。

*应缴契税 = 200万元 × 1.5% =3万元。

如果这套房是小王的第二套改善性住房，其他条件不变：

*面积100平米 > 90平米，二套房适用税率2%。

*应缴契税 = 200万元 × 2% =4万元。

你看，差的就是一个购房身份，税款就能差出1万元。所以，在签合同前，根据自己的情况（首套、二套、面积）框算一下税费，对规划购房预算非常重要。

自问自答：关于契税的几个核心疑惑

算明白了钱，心里可能还有些具体的疑问，咱们接着聊。

问：买新房和买二手房，契税算法一样吗？

答：本质上是一样的。契税看的是产权承受人（也就是买家）的情况和房屋本身属性，跟房子是新是旧关系不大。无论是新房还是二手房，都适用上面说的那套税率标准。不过，二手房交易中，有时税务部门会评估一个计税价，如果合同价过低，可能会按评估价来计税。

问：契税是交给谁？什么时候交？要带什么材料？

答：契税是交给国家税务机关的，一般在办理房屋产权证（不动产权证）之前缴纳。没交契税，是办不了房产证的。去交税的时候，通常需要准备这些材料：购房合同、发票（或首付款收据）、买受人身份证、户口本、结婚证（已婚人士）、家庭住房情况证明等。各地材料要求可能有细微差异，去之前最好电话咨询一下当地不动产登记中心或税务局。

问：政策经常变，我现在看到的信息会不会已经过时了？

答：这是个非常好的问题，也是大家最该警惕的一点。契税政策尤其是优惠税率，确实会随着国家宏观调控（比如鼓励买房去库存）而调整。文章里提到的税率，主要综合了近期（截至2025年初）的相关规定和信息。在你真正要办理手续的时候，最最保险的做法，就是直接查询海南省税务局的官方网站，或者拨打12366纳税服务热线进行确认。以官方最新发布的文件为准，永远没错。

小编观点

聊了这么多，最后说点实在的。对于想在海南买房的朋友，特别是第一次买房的小白，千万别把契税当成一笔“糊涂账”，签合同时光盯着总价，等到交钱办证时才大吃一惊。把它当成购房成本的必要组成部分，提前算清楚。在海南，不同的购房需求（刚需首套、改善二套、投资商业）对应的税费成本差异挺明显的，这也反映了政策的导向。

最好的办法就是：先根据自己的购房资格（第几套房）和意向房源面积，估算一个大概的税费区间；然后，在签订购房合同并准备办理房产证的前夕，亲自或委托中介向房屋所在地的税务窗口做最终确认。政策可能会有地方性的细微执行差别，窗口人员的答复才是最准确的。买房是大事，每一分钱都花得明明白白，这房住起来或者投资起来，心里才更踏实、更安稳，不是吗？