位置：海南商业网 > 海南地产 > 海南房产 > 海南乐东房产局，历史遗留问题的破解之道，自贸港背景下的市场新篇

海南乐东房产局，历史遗留问题的破解之道，自贸港背景下的市场新篇

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:30 共 3117 浏览

在海南自由贸易港建设全速推进、全域封关运作筹备进入关键阶段的宏大叙事下，每个市县的房地产市场平稳健康都是不可或缺的基石。乐东黎族自治县，这座位于海南岛西南部的滨海城市，其房产管理工作同样面临着历史遗留问题的复杂考验与发展机遇的双重挑战。当我们聚焦“乐东房产局”（此为职能泛指，实际涉及自然资源和规划、住建、房管等多个部门）时，一个核心问题浮现：在海南全省着力化解不动产登记历史遗留问题、促进房地产止跌回稳的政策浪潮中，乐东是如何行动的？其探索又能为同类地区提供何种借鉴？本文将深入剖析这一课题。

一、背景与共性问题：乐东无法置身事外的行业阵痛

要理解乐东房产管理工作的当下，必须将其置于海南房地产发展的历史脉络与全省共性难题之中。海南房地产市场经历过两次“黄金时期”的狂热，也吞下了泡沫破裂的苦果。第一个周期（1988-1993年）遗留了大量的“烂尾楼”和产权确认难题；第二个周期（2009年及之后）则在限购等调控政策下，暴露了部分项目因资金链断裂、违规操作而陷入停工烂尾的困境。这些历史遗留问题具有普遍性：

*产权确权之困：因历史原因导致的土地手续不全、报建材料缺失、房地分离、实际占有人与登记人不符等问题，使得业主产权证书办理遥遥无期。

*复杂债权债务之结：项目涉及在建工程抵押、开发商破产、多次转手但手续未变更等情形，债权债务关系盘根错节，新投资人望而却步。

*规划与验收之障：存在擅自加改建、未按规划建设、无法通过竣工验收等情况，导致项目合规性存疑，登记程序无法启动。

这些问题在乐东同样存在。例如，一些早期开发的旅游地产项目、职工住宅小区，或因开发主体失联，或因土地性质变更未补缴费用，导致购房者入住多年仍“有房无证”，合法权益受损，也成为影响社会稳定的潜在因素。

二、破局路径探索：乐东的实践与全省的政策工具箱

面对这些顽疾，被动等待无法解决问题。海南省层面已构建起系统的政策框架与化解思路，乐东的相关部门正是在此框架下积极寻求本地化解决方案。核心破局思路可概括为“尊重历史、民生优先、证缴分离、并行推进”。

自问：面对一个因开发商欠缴土地出让金和税费而无法办证的小区，是坐等开发商补缴，还是优先保障已购房群众的办证权益？

自答：海南省的选择是鲜明的——“证缴分离”。即有关部门依法向责任主体追缴土地出让价款、税费及滞纳金的过程，与为购房群众办理不动产登记手续并行不悖，互不前置。这意味着，购房者无须为开发企业的过错无限期等待。这一原则在2024年更新的相关处理意见中得到强化，为乐东处理同类问题提供了最有力的政策依据。

具体到操作层面，乐东房产管理相关部门可以借鉴全省典型案例中的有效做法：

1.简化程序，创新验收：对于因原施工单位不配合等非业主原因导致验收材料缺失的项目，可借鉴文昌经验，在确保安全底线的前提下，简化验收手续，由主管部门出具认定意见，加速登记流程。

2.府院联动，厘清主体：对于涉及开发商破产的项目，可参考三亚案例，通过政府协调与法院破产管理人沟通，明确项目资产归属，将合规购房者权益剥离出破产财产范围，为其办证扫清法律障碍。

3.联合执法，分类处置：针对改变土地用途、违规加建等问题，综合执法部门依法查处的同时，资规、住建、税务等部门同步介入，核定费用、完善手续，按照“证办分离”原则推进。

为更清晰地展示海南省化解历史遗留问题的核心原则与乐东可采取的措施，以下表格进行了对比归纳：

问题类型	省级政策核心原则	乐东可借鉴的实践路径
:---	:---	:---
开发主体欠费（土地出让金、税费）	“证缴分离”：追缴与办证并行。	设立绿色通道，业主凭购房合同等核心材料可直接申请登记，欠费追缴由部门间协同向责任主体进行。
项目未通过竣工验收	“证办分离”：完善手续与办理登记同步。	组织住建、消防、人防等部门联合进行问题评估，对符合安全条件的部分出具等效认可意见，容缺受理登记。
存在违规建设（加改建）	查处与手续完善分离。	综合执法部门立案查处并明确整改要求或处罚结论后，不动产登记机构依据相关结论办理相应产权备注或登记。
开发主体灭失或破产	明确产权路径，保障购房人权益。	通过档案核查、公告询证等方式确认权利来源合法后，直接为购房人办理登记，或协助其通过法律程序确认权利。

三、面向未来：乐东房地产市场健康发展的机遇与职责

化解历史遗留问题是为了“止血疗伤”，而促进房地产市场平稳健康发展则是为了“强身健体”。当前，海南正从省级层面推出新一轮政策组合拳，旨在“减负担、优环境、促信心”。这对于乐东而言，是引导市场走向规范与繁荣的重要机遇。

乐东房产管理相关工作需在以下方面重点着力：

*用好用足政策工具箱：密切跟进并落实省级关于优化住宅建筑高度、调整容积率计算规则（如阳台、架空层计容优化）等新规，这能有效引导产品设计创新，提升住宅品质，适应市场需求变化。

*强化全过程监管与服务：加强从土地出让、规划报建到预售资金监管、竣工验收的全链条监管，避免新的问题项目产生。同时，提升政务服务效率，为企业和群众提供更清晰的指引。

*立足本地特色谋发展：乐东拥有丰富的热带农业资源和滨海景观，房产市场应区别于海口、三亚的同质化竞争，探索与健康养生、休闲农业、特色文旅相结合的差异化发展路径，这需要规划、住建、旅游等多部门协同引导。

个人观点：乐东的房产管理工作，正处在一个承前启后的关键节点。一方面，要以极大的责任感和智慧，运用好“证缴分离”等创新政策利器，攻坚克难，尽快化解历史遗留的“旧账”，这关乎政府公信力与千百家庭的切身福祉；另一方面，要以更前瞻的视野和更精细的服务，主动作为，引导和培育一个更加规范、健康、有活力的本地房地产市场，使其成为乐东在自贸港建设中吸引人才、优化营商环境、提升居民生活质量的重要支撑。这项工作固然充满挑战，但每解决一个办证难题，每推动一个优质项目落地，都是在为乐东的高质量发展增添一块坚实的砖瓦。其意义，远超房产管理本身，更是治理能力现代化和以人民为中心发展思想的生动体现。