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海南九龙房产困境解码,市场沉浮启示录,破局路径何方

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:30 共 3130 浏览

当人们谈论海南房地产时，总会提及碧海蓝天下的度假天堂与投资热土。然而，在光鲜的楼宇森林之下，一些如“九龙房产”般的项目，却如同退潮后裸露的礁石，承载着这个行业狂飙突进年代的所有印记：梦想、投机、困境与坚韧的求生欲。本文将聚焦于这样一个典型的“海南九龙房产”意象，并非特指某一家公司，而是作为一类现象的集合体，深入剖析其从诞生到陷入困境，再到寻求重生的全过程，试图回答一个核心问题：海南特色房地产困局的症结究竟何在，又该如何破茧？

一、九龙掠影：一个典型项目的浮沉简史

“九龙房产”的故事，可以看作是海南房地产发展史的微观切片。它的雏形可能诞生于海南国际旅游岛政策红利释放的时期，瞄准了蓬勃发展的文旅地产市场。项目或许坐拥一线海景或核心区位，规划中融合了酒店、公寓、商业与休闲设施，旨在打造一个自成一体的度假目的地。在销售初期，凭借“面朝大海，春暖花开”的描绘，吸引了大量岛外投资客，其中不乏江浙沪等地寻求资产配置与度假需求的中产阶层。

然而，随着宏观调控政策收紧，特别是全域限购等政策的实施，过度依赖外来投资客的市场骤然遇冷。与此同时，项目本身可能潜伏着历史遗留问题：例如，其土地来源可能涉及早期的“围海造地”或产权不清的地块；部分建筑甚至是上一轮泡沫破裂后遗留的“烂尾楼”改造包装而成，存在先天的质量或产权瑕疵。开发过程中，为了追求利润最大化，实际建设容积率可能大幅超越原规划，导致社区品质与承诺严重不符。当市场下行与自身问题叠加，“九龙房产”很快陷入了销售停滞、资金链紧绷、工程延缓甚至停工的困境，成为地方政府盘活名单上的“疑难杂症”。

二、自问自答：核心问题深度剖析

Q：为什么“九龙房产”这类项目会在海南频频出现并陷入困境？

A：根源在于其发展模式与海南房地产市场独特生态的深层矛盾。

首先，增长模式具有强烈的“外部输入依赖症”。海南本地人口与购买力有限，房地产市场高度依赖岛外投资与度假需求驱动。这使得市场波动性极强，一旦外部政策（如限购）或经济环境变化，需求端便会迅速萎缩，导致项目去化困难，库存高企。 “九龙房产”的规划往往基于对源源不断的外来资金的乐观预期，忽视了内生增长动力的培育。

其次，开发运营存在“短线投机”与“长线持有”的错配。许多开发商抱有“赚快钱”的心态，希望在一个周期内完成资本积累，在产品打造、运营服务和社区培育上缺乏长期投入的耐心和准备。这导致项目往往重销售、轻交付，重概念、轻品质。当市场需要从“销售导向”转向“运营与持有价值导向”时，这类项目便显得手足无措。

最后，历史包袱与规划管控失序形成“复合型创伤”。海南房地产经历过数轮热炒与调控，遗留了大量产权、土地、金融和法律层面的复杂问题。一些项目在启动时便带着这些“原罪”，如产权分离、违规用地等，使得后续盘活面临极高的法律与财务成本。同时，早期相对宽松的规划管理，导致建筑风貌杂乱、基础设施承载过载，损害了区域整体价值，也影响了单个项目的可持续性。

三、多维镜鉴：困境表现与模式对比

“九龙房产”的困境并非孤立存在，它体现在多个维度，并通过与其他健康模式的对比更加清晰。

1. 问题集中呈现的维度：

*资金维度：预售资金监管不力与过度金融杠杆，导致市场下行时资金链极易断裂。

*产品维度：同质化严重，过分依赖“海景”单一卖点，缺乏真正的产品创新与度假生活内容运营。

*法律与产权维度：历史遗留问题多，如“房地分离”、“小产权”争议等，严重阻碍资产交易和融资盘活。

*市场维度：二手房市场不成熟，投资客变现渠道狭窄，形成“有价无市”的流动性陷阱。

2. 新旧模式对比分析：

为了更直观地理解传统困境模式与理想转型方向的区别，我们通过下表进行对比：

对比维度	传统“九龙房产”困境模式(代表过去)	健康可持续发展模式(面向未来)
:---	:---	:---
开发理念	快速销售、资金回笼为导向的投机开发	长期运营、价值创造为导向的持有开发
产品核心	稀缺位置（如一线海景）与投资概念炒作	高品质建筑、丰富社区配套与深度体验内容
客户基础	以岛外投资客为主，需求波动大	岛内外结合，融合自住、度假、租赁的多元稳定客群
盈利模式	依赖一次性销售收入	销售收入、运营收入（物业、酒店、商业）、资产增值多元结合
与城市关系	可能因违规开发破坏城市风貌与生态	融入城市更新，提升区域整体价值，实现共生
应对风险能力	脆弱，高度依赖市场单边上行	弹性较强，多元收入可平抑市场周期波动

通过对比可见，摆脱困境的关键在于从“开发销售”的短线思维，彻底转向“运营服务”的长线主义。

四、破局路径：个人观点与未来启示

基于以上分析，我认为“海南九龙房产”这类项目的破局，绝非简单的“救项目”，而是一场涉及理念、金融、法律与治理的系统性重生。

首先，理念重生是前提。必须摒弃“捞一把就走”的幻梦，真正将房地产视为服务于海南自贸港建设、国际旅游消费中心定位的“空间运营与服务产业”。开发商、投资者乃至地方政府，都需要重新评估项目的长期价值而非短期套利空间。

其次，金融与法律创新是工具。对于确实存在复杂历史遗留问题的项目，需要探索设立专门的纾困基金，并配套灵活的政策工具，在司法实践中创新产权界定和债务重组方案。例如，借鉴国内其他地区“续建式重整”的经验，引入有实力的运营方，将债权转化为股权，共同盘活资产。同时，应大力发展房地产投资信托基金等资产证券化产品，为持有优质物业提供退出通道，引导资金转向长期运营。

再者，内容与运营能力是核心。未来的“九龙房产”若想重生，必须填补“内容空白”。这不仅仅是建房子，更是打造一种可持续的度假生活方式：引入品牌酒店管理、打造主题文化商业、提供专业的资产托管与租赁服务、组织丰富的社区活动。唯有如此，才能从冰冷的房产投资标的，转变为有温度、有粘性的生活目的地，从而吸引真正的自住与长租客群，夯实价值基础。

最后，协同治理是保障。地方政府应从简单的土地出让和规划审批，转向更深入的区域产业规划者、市场秩序维护者和公共利益协调者角色。通过精准的规划引导、严格的法规执行以及积极的公共服务配套，为项目转型创造良好的外部环境，防止新的“九龙困境”再次产生。

“九龙房产”的潮起潮落，是海南房地产发展史上深刻的一课。它警示我们，任何脱离实体经济支撑、背离品质生活需求的房地产繁荣都难以持久。当海潮退去，唯有那些真正扎根于这片土地、服务于真实需求、并具备持续创造价值能力的“礁石”，才能经受住时间的冲刷，最终与这片迷人的海岸线共同勾勒出坚实而美丽的风景线。其出路不在于回到过去那个狂热的夏天，而在于拥抱一个理性、专业、可持续的崭新未来。