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> 海南地产 > 海南房产 > 海南房产税到底怎么收？看完这篇就懂了
你有没有想过，在阳光沙滩的海南买了房，除了月供，每年还要交一笔什么钱？最近好多新手朋友都在问：“我在海南买了套房，除了还贷款，好像还要交税？这房产税到底是什么，怎么算的？” 特别是在“新手如何快速涨粉”这类实操攻略满天飞的时代，这种涉及到真金白银的“隐形成本”，搞不懂确实让人心里没底。别急，今天咱们就掰开揉碎了，用最白的大话，聊聊海南的房产税到底是怎么回事。
咱们先别被“税”字吓到。简单说，房产税就是你持有房子，每年需要向国家缴纳的一种财产税，可以理解为房子的“持有成本”之一。那在海南，什么样的房子要交这个税呢？
首先，它的征收对象主要是城镇的经营性房屋。注意这两个关键词：
*城镇：通常指的是城市、县城、建制镇和工矿区这些区域，海边的度假公寓如果在这类区域里，基本跑不掉。
*经营性：这区别可大了！简单分两类：你自己住的（自用），和你租出去赚钱的（出租）。政策上对这两类的“算法”完全不同，咱们后面细说。
换句话说，如果你在海南买套房纯粹是给家人度假自住（并且符合自住房政策），那可能跟这个税没啥关系。但要是你买了打算出租，或者买了商铺、办公楼，那就得好好了解了。
这是最核心的部分。海南房产税的征收方式，主要就两种，像两条平行的轨道，你的房子在哪条道上，就按哪条道的规矩来。
第一种：从价计征
这种方式针对的是自己持有使用，没有出租的房产。
*怎么算？公式其实不复杂：应纳税额 = 房产原值 × (1 - 减除比例) × 1.2%。
*这里面的“房产原值”可以粗略理解为你买房合同上的那个总价（或者税务部门核定的价值）。
*“减除比例”是个关键，国家允许在10%到30%之间浮动，具体由各省定。在海南，这个减除比例是多少呢？目前的信息显示是20%。也就是说，你的计税价格可以先打个八折。
*“1.2%”就是年税率了。
举个例子更直观：假设你在海口买了一套房，房产登记的原值是100万。
*计税余值 = 100万 × (1 - 20%) = 80万。
*每年应缴房产税 = 80万 × 1.2% =9600元。
是不是清晰多了？记住，这是按年算的，一般可以分期缴纳。
第二种：从租计征
这种方式针对的是拿来出租，有租金收入的房产。
*怎么算？这个更直接：应纳税额 = 全年房产租金收入 × 12%。
*对，税率一下子跳到了12%。这是因为它直接针对你的“经营所得”——租金。
再举个例子：还是那套海口100万的房子，但你把它租出去了，一个月租金3000，一年就是3.6万。
*每年应缴房产税 = 3.6万 × 12% =4320元。
看，这时候交的税反而比自用模式下算出来的要少。但注意，这只针对租金部分，而且如果租金很高，税也会水涨船高。
等等，说到这，我自己都冒出一个问题：那我的房子空着，没自住也没出租，该按哪种算？
嗯，这是个好问题，也是很多人会懵的地方。严格来说，如果你的房子空置但属于“经营性房屋”范围，通常还是会按照“从价计征”来算税，因为它没有被用于出租产生租金，税务上就默认按房产余值来考量。所以，房子空着，持有成本可能反而更高。
为了方便对比，咱们列个表：
| 征收方式 | 针对情况 | 计税依据 | 年税率 | 简单理解 |
|---|---|---|---|---|
| :--- | :--- | :--- | :--- | :--- |
| 从价计征 | 房子自用或空置 | 房产原值打八折（余值） | 1.2% | 按房子本身的价值交“持有税” |
| 从租计征 | 房子出租 | 全年收到的租金 | 12% | 按租金收入交“经营税” |
光知道怎么算还不够，下面这几点要是忽略了，可能会惹麻烦：
*不是所有房都交：再强调一遍，目前海南对个人自住的住宅，有相应的免税政策。所以别慌，先确认自己房子的性质。
*按年征收，分期缴纳：这税是每年都要算的，但不用一次性掏一大笔。海南当地税务局会规定具体的申报和缴纳时间，比如按季度或者半年一交，留心通知就行。
*政策可能会变：税收政策不是一成不变的。自贸港建设背景下，海南的很多政策都在优化调整。最稳妥的办法，是计算或做决定前，打12366税务热线，或者去房子所在地的税务局窗口再确认一下，以他们最新的答复为准。
*别混淆“出典”和“出租”：房子“出典”有点像抵押借钱，拿到的是“典价”而不是“租金”，这种情况税务局通常不按12%的租金税率算，而是可能按房产余值来。虽然不常见，但知道了没坏处。
好了，看到这里，你是不是对海南房产税有了个大概的轮廓？说实话，第一次接触这些“从价”“从租”“余值”啥的，谁都头大。但理清楚了也就那么两条路：自己拿着，就盯住“房产原值”和“1.2%”；租出去，就盯住“租金”和“12%”。
我个人觉得，对于想去海南买房投资的朋友，算清这笔账特别重要。它直接影响到你的持有成本和投资回报率。别光顾着算房价涨跌，每年这笔固定的、雷打不动的支出，才是真正考验现金流的地方。尤其是打算买来空着等升值的，别忘了“从价计征”可能带来的持续现金流出。多算一步，心里踏实。
1月4日 
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