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海南公司名下的房子想过户给个人，究竟难不难？

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:42 共 3118 浏览

你是不是也碰上了这么个事儿：家里公司早年用公司名义在海南买了套房子，现在想转到个人名下，自己住或者处理起来都方便。但刚上手一查，整个人都懵了？什么“税务清算”、“资产评估”、“股东决议”…一堆专业名词看得头皮发麻，感觉比普通人买卖二手房复杂了不止十倍。

别慌，有这种感觉就对了。公司房产过户个人，确实是个系统工程，涉及工商、税务、房管好几个部门，步骤一环扣一环。但说穿了，它也不是什么无法逾越的高山，关键就在于把流程理清楚，该准备的资料备齐。今天，咱们就用大白话，把这个过程给你掰开揉碎了讲明白。咱不扯那些虚的，就聊聊一个新手小白，该怎么一步步把这件“大事”给办成。

第一步：别急着跑，先把“家里”的事整明白

很多人第一步就搞错了，材料没齐就直接冲去房产交易中心，结果只能是白跑一趟。公司房产，首先是“公司”的资产，所以得先在公司内部把手续走完。

*核心动作：开个正经的股东会。这不是随便吃个饭聊聊天，必须召开正式的股东会或者董事会，形成书面的《股东会决议》。这个决议里必须白纸黑字写清楚：公司同意将位于XX地址的房产，转让给指定的个人（比如股东、员工或其他人），转让价格是多少。所有参会股东都得签字、盖章。这份文件，是后续所有流程的“敲门砖”，没有它，一切免谈。

*紧接着：给房子“估个价”。房子不是你想卖多少钱就按多少钱过户的，尤其是涉及公司资产变更。税务局认的是评估报告。你需要找一家有资质的资产评估公司，对你要过户的这套房产进行市场价值评估。评估报告上的价格，将是计算各种税费（比如企业所得税、增值税、土地增值税）的重要依据。这里有个常见的误区，以为可以按极低的价格过户来避税，实操中基本行不通，税务部门有系统的核税标准，价格明显偏低会被要求按评估价或系统指导价计税。

第二步：跟税务局“算总账”，这是大头也是难点

公司处置房产，在税务上视同销售，所以税务环节是重中之重，也是最让人头疼的部分。你需要跑公司所在地的主管税务机关。

*会涉及哪些税？我们来列个表对比一下：

税种	纳税方（通常）	计算大致依据（白话版）	备注（新手的易错点）
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增值税及附加	转让方（公司）	（现评估价-原购房发票价）x税率	公司如果是一般纳税人且购房时间较长，可能适用简易计税。关键是取得原值凭证！
土地增值税	转让方（公司）	（转让收入-扣除项目金额）x累进税率	这是清算重点！扣除项目包括原价、税金、开发成本等，计算复杂，强烈建议由会计师或税务师帮忙。
企业所得税	转让方（公司）	（转让房产所得并入公司利润）x25%	过户行为产生的利润，要并入公司当年总利润一起算税。
印花税	双方	合同金额x万分之五	小头，但别忘了。
契税	承受方（个人）	合同价格x税率（海南通常3%）	这个是个人买家（承受方）要交的。

看到这儿你可能要问：“天啊，这么多税，加起来岂不是个天文数字？有没有办法合理省点？”问得好，这是最核心的问题之一。

首先，必须严肃地说，依法纳税是底线，任何偷漏税的想法都不可取，风险极高。但在合法合规的框架内，确实有些地方可以提前规划：

1.用足扣除项目。比如土地增值税，装修费、银行贷款利息、当初的维修基金等，如果保留有合法票据，都可以作为扣除项目，能有效降低税基。所以平时公司的大额支出票据一定要保管好。

2.选择合适的过户方式。如果是股东，且公司没有其他经营或负债，有时可以考虑“公司股权转让”代替“房产过户”。即把持有房产的这家公司的股权转让给个人，这样房产作为公司资产自然就变更了实际控制人。这种方式通常不直接涉及土地增值税和契税（股权转让印花税和所得税另算），但前提是公司干净且经过全面评估，因为股权转让是承接了整个公司的资产和负债，风险更高。这需要专业的财务和法律评估，切勿自行操作。

3.利用税收优惠。关注海南自贸港的特殊政策，看是否有针对特定行业或区域的税收扶持。这需要具体咨询当地税务专管员。

总之，税务环节强烈建议聘请专业的会计师或税务师事务所帮忙进行清算和申报，他们熟悉政策、流程和计算口径，虽然需要支付一笔服务费，但能帮你省去大量摸索的时间，避免因计算错误或资料不全被驳回，长远看可能是更经济的选择。

第三步：备齐“武器”，发起总攻

税务清算完毕，拿到完税证明后，恭喜你，最难的关卡已经过了。接下来就是准备最终的材料，去房产所在地的不动产登记中心办理过户登记。

需要准备的材料清单（以海南常见要求为例，具体请以当地窗口最新要求为准）：

*公司方：营业执照副本、公章、公司章程、股东会决议、董事会/执行董事决定、资产评估报告、税务部门出具的所有完税证明、房产证原件。

*个人方：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证/离婚证等）、购房资格证明（海南有本地限购政策，个人需先确认自己有购房资格）。

*双方共同：网签的《房屋买卖合同》、不动产登记申请表等现场填写的表格。

到了不动产登记中心，取号、交材料、审核通过后，会收到受理回执。然后就是缴纳契税（个人方缴纳）、印花税，等待几个工作日后，个人就可以拿着身份证和回执，来领取写着自己名字的不动产权证书了。至此，整个过户流程才算真正完成。

小编观点

走过这一整套流程，你会发现，公司房产过户给个人，与其说“难”，不如说“烦”。它考验的不是多高深的知识，而是细致的准备、清晰的流程感和足够的耐心。对于新手小白，我的建议就三点：一是别怕，把大流程拆解成一个个小步骤，每一步做什么、准备什么，列成清单；二是别省，该请专业人士（如会计师、代办）介入的时候就请，尤其是在税务环节，他们的经验能帮你避开很多坑；三是别急，每一步都确认材料齐全、合规再往下走，避免返工。

最后再啰嗦一句，政策时有调整，尤其是海南自贸港的建设过程中。在启动之前，最好亲自或委托他人到当地的政务服务中心、税务大厅和不动产登记中心做一次最初步的咨询，获取最新的第一手资料和要求。自己心里有张大概的地图，再出发，总比完全摸黑乱撞要强得多。