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海南如何应对楼市泡沫：历史教训与今日出路

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:44 共 3117 浏览

话说，提起海南的房地产市场，你脑海里是不是立刻浮现出阳光、沙滩、海边豪宅的画面？这感觉是不是挺美好的？但如果我告诉你，这片曾经被无数人视为淘金乐园的热土，也经历过房价一夜腰斩、遍地“烂尾楼”的至暗时刻，你是不是会觉得，嗯？这故事的另一面，到底是怎么回事？今天，咱们就来唠一唠，海南是怎么一步步踩中房产泡沫的坑，又是怎么想办法从坑里爬出来的。整个过程，可以说是跌宕起伏，充满了教训，也闪烁着智慧。

一、曾经的“伤疤”：海南房产泡沫是怎样炼成的？

首先，咱们得把时间拨回到上个世纪90年代初。那时候，海南刚刚建省成为经济特区没多久，整个中国都处在改革开放的兴奋劲儿里。结果呢？一大批人带着资金和梦想涌入海南，目标出奇的一致：炒房炒地。

用现在的话说，当时的场面可以说是“疯狂”。你能想象吗？一个岛上总共才600来万人，但注册的房地产公司竟然超过了2万家！这比例，是不是高得有点吓人？那时候流行“炒楼花”，就是房子还没盖，光凭一张图纸或者一个批文就能倒手转卖好几轮，价格像坐火箭一样往上蹿。说白了，很多人都不是在买房，而是在玩一场“击鼓传花”的资本游戏。

那么，钱从哪里来的？答案有点让人后怕：大部分来自银行。有统计说，当时进入海南的资金里，差不多有七成投向了房地产；而投房地产的钱里，又有七成是银行和信托提供的贷款。这杠杆加得，简直就是给泡沫吹气。

当然，泡沫吹得再大，总有破的时候。1993年，国家一纸调控政策下来，海南的房地产神话瞬间崩塌。那场景，啧啧，真是“眼见他起高楼，眼见他楼塌了”。开发商跑路的跑路，倒闭的倒闭，留下了一堆挖了坑就没下文的“烂尾楼”，还有大量闲置的土地。银行呢？坏账堆积如山，有些银行的不良资产率甚至飙升到60%以上，几乎被拖垮。这次泡沫破裂，给海南经济留下了深深的伤疤，也让“房地产泡沫”这五个字，成了海南发展史上一个沉甸甸的教训。

二、手里的“牌”：海南为解决泡沫问题都做了啥？

吃一堑，总得长一智吧？经历了这么一遭，海南也开始反思和行动。特别是最近这些年，随着建设自贸港这个国家级战略的推进，海南更加意识到，绝不能让历史的悲剧重演。所以，他们手里的“牌”是怎么打的呢？

第一张牌，叫“壮士断腕”，主动给楼市降温。

这可需要不小的决心。从2018年开始，海南实施了号称“史上最严”的全域限购政策，基本上把岛外来的纯炒房需求给挡在了门外。后来又推行现房销售制度，房子没盖好、没达到交付标准就不准卖。这一招，直接抬高了开发商的资金门槛，也保护了购房者，避免他们买到“图纸房”或者烂尾楼。说实话，短期内可能会影响市场热度，但长远看，这是挤掉水分、让市场回归理性的关键一步。

第二张牌，叫“刮骨疗毒”，下力气处理历史遗留问题。

过去的烂摊子不能一直摆着。对于那些因为历史原因造成的“烂尾楼”、产权不清、办不了证的老大难项目，海南也在想办法。比如，通过引入有实力的新投资人、重组债务、甚至在一些特殊情况下允许“带病”项目在补缴费用和手续后“转正”，来一点点盘活这些沉睡的资产。这个过程很复杂，涉及到法律、金融、政策等多个层面，但总得有人去推动，不然城市的面貌和发展都会被拖累。

第三张牌，也是最重要的一张，叫“另谋出路”，减少对房地产的依赖。

这才是治本之策。海南的领导自己也说过，要“严格控制房地产”，不能再走老路。那新的路在哪？现在海南全力押宝的是自贸港建设，重点发展旅游业、现代服务业、高新技术产业这些实体产业。思路很清晰：只要经济多元化了，整体发展健康了，房地产自然会从一个“暴发户”角色，转变为一个支撑实体经济发展的“配套服务商”。当大家来海南不只是为了买房，更是为了工作、旅游、创业时，楼市的根基才会真正稳固。

三、咱们的“思考”：房产泡沫这病，到底该怎么治？

聊完海南的具体做法，咱们不妨再往深里想想。房产泡沫这个问题，不只海南有，很多地方都头疼。那从海南的经验里，我们能提炼出哪些对其他地方也有用的“药方”呢？我个人觉得，有几个点特别关键。

首先，政府这个“有形的手”必须稳住，而且要看得准、出手快。

市场有时候会过热、会盲目，这时候就需要宏观调控来纠偏。比如说，在金融政策上，必须管好流向房地产的钱，防止过度借贷和加杠杆。在土地供应上，也要科学规划，不能一窝蜂地卖地，也不能捂着不卖，得根据实际需求来。海南的教训告诉我们，一旦银行信贷和土地供给这两个源头失控，泡沫的滋生几乎是必然的。

其次，光“堵”不行，还得“疏”，建立多层次的住房保障体系。

很多人炒房或者恐慌性购房，根本原因是担心没地方住，或者觉得买房是唯一靠谱的投资。如果能通过大量建设公租房、保障性住房，让中低收入群体也有安身之所，市场的焦虑情绪就会缓解很多。当大家发现“住有所居”的路径不止买房这一条时，对商品房的非理性追逐自然会降温。这一点，对任何想控制房价过快上涨的城市都适用。

最后，也是最根本的一点，是转变整个社会的观念。

我们得明白，房子首先是用来住的，不是用来炒的。这个道理说起来简单，但要深入人心还需要时间。媒体、学校、社区都可以多做引导，宣扬理性的住房消费观。同时，作为个人，咱们也得擦亮眼睛，别一听“风口”、“红利”就往上冲，得多想想背后的风险和自己的真实需求。海南历史上那些“追债的和打官司的”人，很多就是被狂热冲昏了头脑。

所以你看，解决房产泡沫，它不是一朝一夕、靠一个政策就能搞定的事。它更像一个系统工程，需要政策的精准调控、历史问题的妥善化解、经济结构的成功转型，以及全社会心态的慢慢调整，多管齐下才行。海南现在走的路，正是朝着这个方向努力。