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海南房产泡沫挣钱的人：谁在时代洪流中抓住了黄金？

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:55 共 3117 浏览

谈起中国的房地产泡沫史，海南是一个绕不过去的经典样本。这片碧海蓝天的土地上，曾上演过最为疯狂、也最为惨烈的财富幻梦。有人在这里一夜暴富，从此踏上人生巅峰；也有人在此折戟沉沙，毕生积蓄化为乌有。从1990年代初的第一次泡沫，到2009年“国际旅游岛”概念下的二次狂热，每一次潮起潮落，都是一场人性的试炼和财富的重新分配。今天，我们不妨把镜头对准那些曾在海南房产泡沫中试图“挣钱”，乃至真正挣到钱的人，看看他们是如何在时代的浪尖上起舞，又是如何面对随之而来的风暴。

第一波泡沫（1990年代初）：胆大的“闯海人”与“万通六君子”的传奇

海南建省并成为经济特区，犹如在一张白纸上画下了第一个圈。当时，全国各地的资金和野心家如潮水般涌向这个边陲海岛，其中不乏怀揣梦想的“闯海人”。用一位老“闯海人”的话说，那时的海南，“没有路灯，没有交警，电话打不通，甚至连电都没有”，但恰恰是这种“不毛之地”的状态，预示着无限的“可能”和“空白”。财富的密码，就藏在这片亟待开发的处女地之中。

在这场世纪豪赌中，最耀眼的明星莫过于后来被称为“万通六君子”的冯仑、潘石屹等人。他们的故事，已成为中国房地产商业史上的传奇。他们的策略在今天看来或许简单粗暴，但在那个规则模糊、信息不对称的年代，却堪称“点石成金”：

*核心玩法：“炒楼花”。即在房屋尚未建成甚至尚未动工之时，仅凭一纸规划和设计图纸，就以极低的定金（首付）获得购房资格，然后迅速加价转卖给下家。这本质上是一种高杠杆、高周转的金融游戏。

*利润来源：价格的时间差与信息差。利用政策红利和市场狂热预期，推动房价在短时间内呈几何级数上涨。

我们通过一个简化的模型，来看看当时一个典型“炒楼花”的暴利过程：

操作阶段	时间点	投入资金	房产名义价格	关键操作	理论利润率（单次倒手）
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入场	1992年初	5万元（定金）	50万元	订购某楼盘“楼花”
第一次转手	1992年中	收回5万定金，并获利	80万元	将购买资格加价转卖	超过500%（以定金成本计）
泡沫顶峰	1993年初	150万元+	市场有价无市，但账面财富暴增

这只是冰山一角。真正的大玩家，通过重复此操作、囤积多个项目“楼花”、甚至利用银行信贷加杠杆，在泡沫吹起的两三年内，积累了普通人几辈子都难以企及的财富。一位北京的老炒房客曾回忆，当年听说海南要搞“特区”，直觉就告诉他“红利”来了，心心念念想重演“万通六君子”的淘金故事。这种对“政策特区”等于“房价暴涨”的信仰，是驱动第一批淘金者的核心动力。

然而，盛宴终会散场。1993年，宏观调控的重拳落下，银根紧缩，击碎了这场击鼓传花的游戏。房价断崖式下跌，无数“楼花”成了真正的“空中楼阁”。那些没能及时抽身的炒房客和开发商，瞬间从天堂坠入地狱。开发商跑路，项目烂尾，留给海南的是603宗“烂尾楼”和超过455万平方米的空置商品房。更深远的影响是金融系统被拖垮，大量银行坏账产生，不少银行的不良资产率一度飙升到60%以上，海南发展银行也因此成立并最终成为国内首家倒闭的银行，其导火索正是为了处理这些房地产泡沫遗留下来的烂账。

那么，第一波泡沫中真正“挣到钱”的是哪些人？

1.极少数嗅觉灵敏、行动果决的投机客：如“万通六君子”，他们在泡沫破裂前成功“逃顶”，不仅保全了利润，还完成了原始资本积累，为日后成为地产巨头奠定了基础。

2.相关产业链的早期服务者：在狂热期，为炒房活动提供法律、中介、甚至“排号”等服务的人，也分得了一杯羹。

3.部分土地所有者：在泡沫初期低价出售土地的本地人或单位，尽管可能错过了后期更大的涨幅，但也获得了远超土地原值的收益。

而那些绝大多数跟风涌入的散户、高息揽储后投入房地产的小信用社、以及垫资建设却收不到款的施工队，则成为了泡沫破裂后最直接的埋单者。

漫长的沉寂与二次狂欢（2000年代-2010年代）

泡沫破裂后的海南，用了整整十余年来消化伤痛。政府通过政策创新盘活烂尾楼，但伤疤依然可见，“天涯海角烂尾楼”成了戏谑的称谓。时间来到2009年，“国际旅游岛”的战略如同一剂强心针，再次点燃了海南楼市。历史似乎正在重演，但参与者与玩法已悄然变化。

这一次，挣钱的主力变成了：

*全国性的品牌开发商：他们凭借雄厚的资金实力和成熟的开发模式，大规模圈地，开发高端旅游地产、海景房。

*“候鸟型”投资客：来自东北、华北等地的中产及以上阶层，看好海南的稀缺气候资源和养老度假前景，进行长期资产配置。

*短线炒房团：他们炒作概念，如2010年三亚凤凰岛公寓开盘均价飙升至6.5万/平方米，二期更是达到8.5万/平方米，短期炒作痕迹明显。

这一波行情让早期布局的开发商和投资客赚得盆满钵满。但问题也随之而来：房价与本地居民收入严重脱节（三亚年轻人月薪三四千，房价三四万），沙滩被楼盘占据，旅游体验下降。实体经济，特别是除房地产外的产业，依然难以发展，“房地产一支独秀”的格局未能改变。

自贸港时代：旧困局与新博弈

2018年全域限购和2020年现售等政策，给过热的楼市踩下了急刹车。但历史遗留问题与新的违规操作相互交织，形成了复杂的“困境房地产项目”。如今，在自贸港建设的大背景下，又出现了一波想“挣钱”的人，他们面对的是更高的门槛和更复杂的规则。

当前的博弈焦点和“挣钱”的灰色地带包括：

1.产权历史遗留问题的解决：针对老旧小区无法办证的问题，海南省出台了专门文件，按照“证缴分离”等原则试图解决。熟悉此流程并能为小业主或开发商提供法律、代办服务的专业人士，找到了新的机会。

2.“商改住”等违规项目的擦边球：限购后，一些项目以“类住宅”名义销售商业、办公或酒店产权，扰乱了市场，也让不少购房者陷入产权风险。推销这些项目的渠道，依靠信息不对称获取佣金。

3.对自贸港远期红利的长期押注：一部分投资者相信，封关运作后的政策红利将最终体现在资产价格上，因此进行跨周期的长线投资。

纵观海南房地产三十多年的风雨，我们可以看到一个清晰的图谱：

*挣到快钱和巨额的，往往是第一波吃螃蟹的冒险家和每次政策风口初期介入的资本。

*挣到稳定收益的，是那些为房地产热潮提供必需服务（法律、金融、中介）的从业者。

*大多数被裹挟进的普通人，则常常在泡沫末端成为接盘者，或是在市场调整期陷入产权纠纷、楼盘烂尾的困境。

海南的故事，绝不仅仅是关于房产。它是一面镜子，映照出在急速转型的社会中，人们对财富的渴望、对政策的解读、以及对风险的漠视与敬畏。那些在泡沫中“挣钱”的人，无论是成功上岸还是铩羽而归，他们的故事都提醒着我们：任何脱离实体经济支撑、纯粹依靠杠杆和预期吹大的资产泡沫，无论过程多么绚烂，其结局早已注定。而海南，在经历了两次深刻的“教训”后，能否真正摆脱对房地产的路径依赖，走出一条可持续的多元发展之路，这不仅关乎海南的未来，也值得所有追逐“风口”的人深思。