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海南房产税2021年到底怎么征收？

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:56 共 3117 浏览

你是不是正准备在海南买房，或者听说了“房产税”这个词心里直打鼓，感觉一堆数字和政策看得人头大？别慌，这感觉太正常了，尤其是对新手小白来说，各种“税”、“率”、“征收标准”简直就是天书。今天，咱们就抛开那些复杂的文件，用最白的话，掰开揉碎了聊聊2021年海南房产税的开征标准。毕竟，了解清楚这些，就跟弄懂“新手如何快速涨粉”一样，都是搞定一件事必备的入门课，心里有底，才能不做冤大头嘛。

首先得澄清一个很多人会混淆的概念。咱们通常嘴里说的“买房要交的税”，其实在法律上，严格意义上的“房产税”在海南（以及全国大部分地区）主要针对的是商业、办公等非住宅房产，或者住宅的出租行为。而我们普通老百姓买卖新房、二手房时缴的那一大串钱，更多是包括契税、增值税、个人所得税等等。不过，大家习惯把这些统称为“房产税”或“购房税”，所以咱们也就顺着这个习惯聊，把这些税怎么收一次说清。

好，那咱们就分情况看。为了更直观，我把主要的税收情况整理在下面这个对比里，你可以先有个整体印象。

一手新房 VS 二手房的税种对比

税种	一手新房（主要涉及）	二手房（买卖双方涉及）
:---	:---	:---
买方主要承担	契税	契税
卖方主要承担	—	增值税及附加、个人所得税、土地增值税（非住宅）
双方可能涉及	—	印花税

*（注：此表仅为税种概要，具体税率下文详细分解）*

看了表格，可能你会问：“等等，买新房卖方不用交税吗？” 嗯，是的，理论上开发商作为卖方，他们的税是另一回事，我们买房人需要操心的主要就是契税。而二手房交易是个人对个人，税就复杂多了，买卖双方都有责任。

一、买一手新房，你要交多少契税？

这部分相对简单，主要看你买的房子性质和是不是首套房。2021年的标准很明确：

*买70年产权的普通住宅：

*首套房：面积90平方米（含）以下，交总房款的1%；面积90平方米以上，交1.5%。

*第二套房：面积90平方米（含）以下，交1%；面积90平方米以上，交2%。

*第三套及以上：不管面积多大，统统按3%交。

*买40年产权的公寓、商铺等商业性质房产：这个就比较统一了，无论第几套，契税都是3%。

简单举个例子：小王在海南买首套100平的新住宅，总价200万，他的契税就是 200万 × 1.5% = 3万元。

二、买卖二手房，税费可就复杂多了

这里是重头戏，也是最容易让人懵圈的地方。咱们分买卖双方来看。

卖方要交的税：

1.增值税及附加（税率约5.6%）：这笔税是大头，但是有重要的免税政策！如果房子从你拿到房产证（或缴纳契税）到卖出去那天，时间满了2年，普通住宅就免征这笔税。不满2年才需要交。这也就是为什么市场上“满二”的房子更受欢迎、报价也可能更高的原因。

2.个人所得税（税率一般是20%）：按房子卖价减去当初买价和各种合理费用后的“利润”的20%来交。同样有免税优惠：如果这套房子是你家庭在省内唯一的住房，并且持有时间满了5年（即“满五唯一”），那这笔个税也免了。如果不是“唯一”，哪怕满了5年，也可能要交。

3.土地增值税和印花税：这两项主要是针对非住宅的，比如你卖个商铺或者公寓。住宅一般免征土地增值税，印花税也很少。

买方要交的税：

1.契税：税率和上面买新房的标准类似，但计算基础是房子的“评估价”或“成交价”，哪个高用哪个。

*买家庭首套或第二套90平以下的住宅：税率1%。

*首套90平以上：1.5%。

*第二套90平以上：2%。

*第三套及以上，或者买商业性质房产：3%。

2.印花税：比例很低，小规模纳税人可能还有减征。

怎么样，是不是感觉信息量巨大？别急，我知道你心里肯定开始嘀咕了：这么多税，有没有什么办法能合法地省点钱呢？特别是最近好像听说可以用公司名义买房？这是个好问题，咱们就顺着这个疑问往下说。

三、灵魂拷问：用公司名义在海南买房，真的能省税吗？

这两年，在海南严格限购的背景下（比如非海南户籍需要累计5年社保或个税），有些人想到了用自己注册的公司来买房的“曲线救国”办法。这听起来挺聪明，但税费情况完全不同，不一定“省”。

用公司买房，持有期间每年都要交税：

*房产税：不是按交易价，而是按房子原值或租金收入来算。如果房子空置，一般按房产原值扣除一定比例（比如10%-30%）后，按1.2%的年税率交。如果出租了，就按租金的12%交。

*土地使用税：根据土地等级和面积，每年都要交一小笔钱。

有真实案例：有人2021年用公司名义在三亚买了套房，出租后年租金报了1.35万元，经过计算，一个季度要交的房产税和土地使用税加起来才90块左右，算下来一年也就三百多。看起来不多对吧？但请注意，这是在“租金远低于市场价”且持有期间才产生的成本。

更重要的是，公司卖房的税负可能很重：

公司卖房，会被视为公司销售资产，除了可能涉及的增值税，土地增值税是重中之重。这个税是累进税率，按增值幅度在30%到60%的区间征收，增值越高税率越高。还有企业所得税等。综合算下来，到时候的税负可能远高于个人买卖。

所以啊，用公司买房，主要目的是绕过限购资格，而不是为了“省”交易环节的税。它更适合长期持有、运营（比如真的用来做民宿、办公），并且对后续高昂的转让税费有充分准备的投资者。对于普通自住需求的新手小白来说，这条路水挺深，得特别谨慎。

聊到这，关于2021年海南房产税的征收标准，主体内容就差不多了。但我猜，你可能还关心自己到底有没有购房资格？毕竟税算得再清，买不了也白搭。

四、购房资格门槛：你得先跨过这一关

海南的购房政策是和税收紧密挂钩的。2021年及之后，政策一直比较严格：

*最严区域：五指山、保亭、琼中、白沙这四个生态核心区市县，基本上只卖给本地户籍居民。

*全岛范围（非海南户籍）：必须在海南累计缴纳60个月（也就是5年）以上的个人所得税或社会保险。这是硬杠杠。

*人才引进途径：如果你符合人才标准（比如大专以上学历、中级职称等），可以选择落户。落户后买房，首套首付比例最低30%，贷款政策也相对友好。如果不想落户，也需满足在海南无房、有工作证明和一定年限社保等条件。

*买商业产品（公寓等）：这是条“捷径”，不限购，但首付比例一般要50%，贷款年限也短（通常10年），而且刚才说了，它是商业性质，税费和住宅完全不同。

好了，信息基本过了一遍。我知道，看到最后你可能觉得脑袋里塞满了数字和条款。这很正常，政策类的东西从来都不轻松。

最后，说说小编的个人观点吧：

对于真想在海??南安家或长期生活的新手朋友，第一步永远是先搞清楚自己有没有“房票”，别光顾着看房价和算税。如果确实有资格，买住宅时，一定把“满二”和“满五唯一”这两个关键词刻在脑子里，它们能帮你省下巨额税费。至于用公司买房这种操作，强烈建议不要作为首选，除非你有非常清晰的商业规划和税务测算，否则它后期的持有和退出成本，可能会变成一个意想不到的财务包袱。买房是大事，多问、多查、多核实，尤其在海南这样政策特殊的区域，理清这些基础的税收和限购规则，就是你做出明智决定的第一块，也是最重要的一块敲门砖。