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海南楼市新政深度解读，取消住宅分类与人才购房利好成焦点

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:16:06 共 3117 浏览

新政背景：从“全域限购”到“精准施策”的演进

要理解2025年新政的意义，首先需要回顾海南房地产政策的演进脉络。2018年4月，海南为坚决防范炒房炒地投机行为，出台了被业内称为“史上最严”的调控政策，其核心包括实施全域限购、严格限贷以及取得不动产证满5年方可转让等硬性措施。这套政策迅速为过热的楼市降温，确立了“房住不炒”的坚实基础，也为后续的政策优化留下了空间。

时间来到2025年，海南房地产市场面临的挑战已发生变化。一方面，部分区域商品住房去化周期较长，存在一定的库存压力；另一方面，随着自贸港建设的深入推进，吸引并留住各类人才成为迫切需求，其对住房的多元化、高品质需求日益增长。因此，新政的出台，本质上是从“堵”到“疏”、从“抑”到“导”的精准转变，旨在通过制度创新平衡市场供需，既聚焦当前库存消化与市场稳定，又着眼长期人才吸引与民生保障。

政策核心一：多管齐下，全面盘活存量资产

新政将存量资产盘活置于突出位置，通过多种渠道拓宽住房供给，缓解供需结构性矛盾。这是当前阶段政策最有力的工具之一。

*收购存量商品房用作保障性住房：政策明确，稳妥有序推进收购存量商品房用作保障性住房、城中村和危旧房改造安置房。资金来源涵盖了住房公积金增值收益、保障性住房再贷款等。这不仅能加快保障性住房的供应节奏，更能直接有效地消化市场库存。业内人士分析，公积金增值收益等资金渠道的明确，有助于加快收购节奏，而收购用作保障性租赁住房的房源可适当放宽面积标准，则增强了政策的灵活性。

*支持商办资产转型：针对部分商办类资产闲置的问题，新政支持存量商服用地和商办用房转型，允许其调整为安居房、租赁住房用地，符合条件的也可转为租赁住房或安居房。这一举措与国内一些大城市的政策方向一致，有助于盘活闲置的商业地产资源，提高土地利用效率，同时增加租赁住房供给。

*推行“以购代建”与“房票安置”：对于商品住房去化周期较长的市县，在推动城市更新和城中村改造时，鼓励优先采用“以购代建”方式安置被征迁居民，并支持采用房票方式进行安置。这种方式将安置需求直接导向现有商品房市场，能够快速消化库存，满足居民安置需求，实现“一举两得”。

一个核心问题是：为何当前要如此强调“盘活存量”？

答案在于，相比于大规模新增建设用地和住宅开发，盘活存量资产是更具可持续性的发展模式。它避免了土地资源的进一步粗放消耗，契合海南实行最严格节约用地制度的要求；同时，它能高效解决市场中商品房库存与保障性住房、安置房短缺并存的结构性问题，实现资源优化配置。从长远看，这有助于房地产市场形成更健康的供求关系，对市场稳定产生积极作用。

政策核心二：取消住宅分类，直接利好改善型需求

新政中最受市场关注的一点，是“取消普通住宅和非普通住宅标准”。这一变化看似技术性调整，实则对市场交易成本和消费者心理预期产生直接影响。

此前，普通住宅与非普通住宅在交易税费（如增值税、契税）的计算上存在差异。取消划分后，土地增值税的免征政策仍按原有普通标准住宅的规定执行，但简化了交易环节的税费计算流程，使得税收政策更加清晰透明。

这一调整将带来哪些具体影响？

*对购房者而言：最直接的利好指向了改善型住房需求群体。在海南，凭借自贸港的独特优势和宜居的气候条件，改善型住房需求本就旺盛。取消分类后，部分原本可能被划入“非普通住宅”而承担更高交易成本的较大面积、较高品质住宅，其交易成本更可预测，降低了改善换房的门槛和不确定性。

*对开发商而言：土地投资和项目开发时的税务成本计算将更为清晰，有助于企业在拿地和产品定价时做出更精准的决策。

*表格对比：政策调整前后核心变化

对比维度	调整前（划分普通/非普通住宅）	调整后（取消分类）
:---	:---	:---
认定标准	依据面积、价格等多项指标复杂认定	取消该项分类
交易税费计算	两类住宅适用税率或减免条件可能不同	土地增值税免征按原普通住宅标准执行，其他环节简化
主要影响群体	购买“非普通住宅”者成本可能更高	利好改善型需求购房者，成本更清晰
市场信号	带有一定的抑制高端消费色彩	支持合理住房消费，鼓励居住品质升级

政策核心三：强化人才与多孩家庭住房保障

人才是海南自贸港建设的基石。新政在人才住房保障方面持续升级，并兼顾了对多孩家庭的支持，旨在形成“购租并举”的立体化保障体系。

*人才住房保障加码：政策明确，已享受专项购房补贴的引进人才可继续申领补贴。同时，创新性地允许人才凭保障性租赁住房租赁凭证申请住房租赁补贴。这意味着人才在购房或租房时都能获得实实在在的支持，选择更加灵活。海南安居房作为核心人才保障载体，其销售均价不超过所在市县市场化商品房均价的60%，价格优势显著，构成了吸引人才的重要砝码。

*支持多孩家庭安居：在金融支持上，新政提出，多孩家庭申请商业贷款购房时，其名下已有住房套数认定可核减一套。这一措施极具针对性，实质性地降低了多孩家庭的购房门槛和首付压力，有助于释放因家庭人口增加而产生的合理改善性住房需求。

另一个核心问题是：这些保障政策如何与“房住不炒”协调？

答案在于政策的精准性与指向性。无论是人才补贴还是多孩家庭支持，其对象都是真实、自住的住房需求，而非投机炒作。这些政策通过满足特定群体的刚性及改善性需求来稳定市场基本盘，与抑制投机炒作的限购、限售等措施并行不悖，共同构成了房地产长效机制的有机组成部分。

展望未来：在平衡中寻求高质量发展

综合来看，2025年海南房地产新政是一套目标明确、工具丰富的“组合拳”。它并非简单的松绑或收紧，而是在“房住不炒”的坚固底盘上，进行的一次精准的“供需双侧优化”。

未来的海南房地产市场，预计将呈现以下几个趋势：

1.市场分化加剧：库存压力不同的市县，政策效果将显现差异。去化周期长的区域将在存量盘活政策中更快受益。

2.产品需求分化：随着改善型需求得到更明确的政策支持，市场对高品质、好服务的住宅产品需求将进一步提升。

3.租赁市场发展：商办转型租赁住房、收购存量房作保障性租赁住房等政策，将有力促进住房租赁市场的规范与发展，加快租购并举制度的建立。

个人看来，这套政策体现了海南在房地产调控上的成熟与自信。它不再依靠“一刀切”的猛药，而是通过外科手术式的精准干预，力求在稳定市场、保障民生、服务人才、盘活资源等多个目标间取得平衡。对于有意在海南安居乐业的本地居民、引进人才乃至理性投资者而言，新政提供了一个更清晰、更友好的制度环境。其最终成效，不仅在于短期市场的量价变化，更在于能否为海南自贸港的长远发展，构筑一个坚实而健康的居住基础。