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海南高空置率的现实图景,成因剖析与未来展望

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:16:17 共 3117 浏览

一幅矛盾的经济图景：高空置率与高房价并存

提起海南的房地产市场，一个看似矛盾的现象长期引发关注：一方面，部分区域的商品住宅空置率常年居高不下，夜晚“黑灯瞎火”的小区屡见不鲜；另一方面，海南的整体房价却在特定时期表现坚挺，甚至逆势上涨。这不禁让人发问：一个房屋大量空置的市场，为何房价还能保持上涨动力？要理解这一矛盾，首先需要透视海南高空置率的真实面貌。

数据显示，海南部分市县的住房空置问题由来已久且十分突出。早在2011年，三亚市商品住房的平均空置率就高达近85%，其中拥有稀缺海景资源的三亚湾、大东海等片区，空置率更是达到惊人的95%左右。这种空置并非偶然，而是具有显著的“候鸟”特征和投资属性。海南的房地产消费市场高度外向，约80%以上的商品住宅卖给了岛外客户。这些购房者主要分为两类：一是追求温暖气候的“候鸟”型养老或度假人群，二是以资产保值升值为目的的投资客。他们的居住模式具有强烈的季节性，导致房屋在一年中的大部分时间处于空置状态。

这种“第二居所”属性，是海南高空置率与内地因人口流失导致的空置最本质的区别。后者通常意味着城市活力的衰减和资产的贬值，而前者，在特定条件下，却可能成为资产价格坚挺的“另类”注解。

自问自答：高空置率为何难以撼动海南房价？

核心问题：在空置率如此之高的情况下，海南的房价支撑力究竟来自何处？难道不怕泡沫风险吗？

回答是：支撑力来自独特的资源禀赋、供需结构以及强大的政策预期，三者共同构筑了房价的“防波堤”。

我们可以从以下几个层面来剖析：

*稀缺性资源锁定高端需求。海南拥有的热带海岛气候、优质生态环境和海岸线资源，在全国范围内具有不可替代性。这吸引了大量高净值人群和养老需求群体，他们在海南置业的目标往往是占有稀缺资源，而非短期居住。这种对稀缺资源的占有欲，使得房产的资产属性远超居住属性，即便空置，其作为“收藏品”的价值依然存在。

*供需的结构性错配与“有效库存”不足。虽然表面上看房屋存量不少，但匹配全国高端需求的有效供应（如一线海景房、高品质社区）始终紧张。海南的购房需求来自全国市场，潜在购买力庞大。有观点认为，若以国内有养老、度假及资产配置需求的群体为基数，海南的优质房产实际上处于“供不应求”的状态。

*海南自由贸易港政策的长期红利预期。这是近年来支撑市场信心的最关键因素。自贸港建设带来的零关税、低税率（如企业所得税、个人所得税最高15%）、简税制等政策，不仅仅吸引了企业投资，也引入了大量产业人才。配套的教育、医疗资源的持续引进，正在改变海南过去“只有房产，没有城市配套”的短板，提升了房产的长期持有价值和生活便利性，进一步强化了购房预期。

为了更清晰地展示影响海南房地产价格的复杂因素，我们可以通过以下表格进行对比分析：

影响因素	对高空置率的作用	对房价的支撑作用
:---	:---	:---
“候鸟”型购房	直接推高。季节性居住导致房屋长期空置。	提供基础需求。创造了稳定且不断更迭的购买人群。
投资投机需求	显著加剧。为赚取买卖差价而“囤房”，宁愿空置也不出租。	短期内推波助澜，增加市场热度，但也带来波动风险。
全国性资源稀缺	关联性弱。资源稀缺本身不直接导致空置。	构成价值基石。是不可复制的核心竞争力，保障资产下限。
本地刚性需求不足	是重要成因。高房价超出本地居民购买力，无法消化库存。	形成制约。缺乏本地真实居住需求的支撑，市场基础不牢。
自贸港政策	有望长期改善。通过导入产业与常住人口，增加真实居住需求。	提供核心上涨预期。提升区域发展能级和资产价值想象空间。

高空置率带来的多重影响与隐忧

高空置率绝不是一个可以忽视的健康指标，它给海南的社会经济带来了一系列现实挑战和资源浪费。

首先，它造成了巨大的社会资源闲置与浪费。大量房屋建成后无人使用，与之配套的城市基础设施、社区公共设施的利用率低下，是一种严重的资源错配。从北京来三亚度假的游客曾叹息：“面朝大海却无人享受美景，这么好的资源就这么浪费了，真是太可惜了。”这种浪费与当前倡导的绿色发展、高效利用理念背道而驰。

其次，给社区治理和物业管理带来严峻难题。空置率高的小区，物业费收缴困难，导致物业管理公司运营压力大，服务质量难以保障，容易引发业主与物业之间的矛盾。社区缺乏常住居民，也使得邻里关系淡漠，社区文化和活力无从谈起。

再者，加剧了潜在的社会公平矛盾。一方面，本地居民因高房价而被挤压出市场；另一方面，大量房产被外地投资者购得后空置，这在一定程度上激化了“有房无人住”与“有人无房住”之间的矛盾感知，虽然两者的群体并不完全重叠，但容易引发社会情绪。

最后，暴露出房地产市场的单一性和脆弱性。过度依赖住宅开发，尤其是面向岛外的度假住宅，使海南经济容易受到宏观经济、旅游市场及政策调控的冲击。海南省住建厅有关人士也曾指出，这种外向型、季节性居住的特点，带来了房地产业的脆弱性。

破局之道：从“空城”到“活力岛”的转型

化解高空置率问题，不能依靠简单的行政命令，而需要多方合力，推动市场与城市发展模式的转型。

根本路径在于调整房地产供给结构，大力发展经营性地产和长效产业。

*鼓励开发长期租赁公寓、共享度假住房、康养社区等运营型地产项目。

*积极发展旅游、会展、医疗健康、高新技术等产业，创造更多本地就业岗位，吸引并留住常住人口。

关键举措是盘活存量空置房，激活二手房和租赁市场。

*政府可以探索出台税收引导政策，例如对空置一定年限的住房征收适当的资源占用税，同时减免用于长期租赁的房产相关税费。

*鼓励发展规范、专业的房屋托管和租赁平台，降低业主的出租管理成本，提高空置房的利用效率。

长期保障是持续完善城市配套，让房子“值得住”也“住得下”。

*坚定不移地推进自贸港政策落地，特别是加快教育、医疗等公共服务均等化和优质化建设，解决人才与常住居民的后顾之忧。

*优化城市规划，在发展中区域提前布局生活配套，避免出现新的“睡城”或“空城”。

个人观点

我认为，海南的高空置率与高房价并存，是中国房地产市场一个极具特色的样本。它集中反映了资源型区域在发展过程中，如何平衡短期资本追捧与长期可持续发展之间的深层矛盾。当前，自贸港建设为海南提供了一个历史性的转型窗口。未来的海南房地产市场，不应再是简单的“资源贩卖场”或“资本避风港”，而应努力成为一个产城融合、宜居宜业的活力载体。衡量其健康度的核心指标，必须从“房价涨幅”和“销售面积”，逐步转向“常住人口增长”、“租赁市场活跃度”和“社区入住率”。只有当海边的灯火为归家的人而亮，而非为等待升值的资产而暗时，海南才能真正实现其独特的价值，让稀缺的资源造福于更广泛、更持续的发展与生活。

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