位置：海南商业网
> 海南地产 > 海南房产 > 竞得法拍房14年未收楼？从“海南夏国芳案”看房产避坑全流程
提及“法拍房”，许多人会联想到“捡漏”、“低于市场价”。然而，海南的施洁与夏国芳女士的遭遇，却为这个标签增添了沉重的注脚。早在2010年5月，她们通过海南省定安县法院的公开拍卖，以24万元人民币共同竞得了海口市美兰区一处土地使用权及地上三层房产，并按时付清了全部款项及相关佣金，总计花费超过30万元。
戏剧性的一幕发生在拍卖开始前几分钟。拍卖公司要求所有竞买人补签一份由法院出具的《拍卖标的物瑕疵说明》，其中第四条明确写着：“本院对被拍卖房屋及土地使用权，不负责清场（被执行人张某一家人现居住在该房屋内）。” 对于渴望拥有房产的竞拍者而言，这份突如其来的文件更像是一道必须跨过的门槛。夏国芳等人认为“清场”不等于“不交付”，便签了字。然而，正是这一笔，让她们陷入了漫长的等待：尽管在2011年就顺利拿到了国有土地使用证，但地上的房屋，在随后的近十四年里，始终未能实际交付到她们手中。
这里引出一个核心问题：法院在拍卖公告中声明“不负责清场”，买家签字认可后，是否意味着法院无需再将房产实际交付给买家？
从夏国芳案来看，买受人一方显然持否定态度。她们的理解是，自己通过合法竞拍取得了产权，法院出具的裁定书也明确所有权已转移，交付是法院执行工作的应尽之义。而法院方面，则可能将《瑕疵说明》中的“不负责清场”视为对交付障碍的预先告知，将清场（腾退被执行人）的责任风险转移给了买受人。
值得注意的是，最高人民法院在2021年12月发布的《关于进一步完善执行权制约机制，加强执行监督的意见》中明确规定，拍卖不动产且被执行人无权占用的，法院应依法负责腾退，不得在公告中载明“不负责腾退交付”。这项规定虽发布于夏国芳案发生多年后，但其精神指向明确：确保司法拍卖物的“清洁交付”，是法院执行工作的法定职责核心，不应通过格式条款轻易转移。此案历经多年未能解决，恰恰暴露出特定历史时期一些司法实践与当前法治精神要求之间的差距。
夏国芳的困境并非孤例，它是海南独特房地产发展史投射在个体命运上的一道阴影。要理解这一点，我们必须将目光拉回更早的年代。
上世纪九十年代初，海南经历了第一轮“房地产热”。“如果从树上掉下一个椰子，打着三个人，其中必定有一个是房地产商”，这句当年的流行语形象地描绘了资本的狂热。大量资金涌入，土地和项目被反复炒卖，“击鼓传花”的游戏达到高潮。随着1993年宏观调控“十六条”出台，银根骤然紧缩，泡沫破裂，留下了遍布全岛的“烂尾楼”。尽管后来许多项目被盘活，但部分房产的历史遗留问题复杂，产权纠纷、规划变更、质量隐患如同定时炸弹，埋藏了下来。
例如，在三亚，许多一线海景房便是“烂尾楼”改造的产物。有项目甚至被曝出“外挑阳台是后来的开发商拼接上去的”，开发商在协议中明确要求“阳台上不能放置任何重物”。更普遍的问题是，当时规划容积率（如0.5）被肆意突破，许多项目实际容积率达到了1.2甚至1.5以上。这些都为后续的产权登记、居住安全乃至法律纠纷埋下了伏笔。在夏国芳案中，涉案房产“尚未办理房产证”的背景，也隐约带有那个时代的烙印。
夏国芳案是一个极端案例，但它用14年的时间成本，为所有有意涉足法拍房乃至海南特殊房产市场的“新手小白”敲响了警钟。在行动前，请务必审视以下几点：
*尽职调查是生命线：绝不能仅凭拍卖公告上的价格和几张图片就做决定。必须深挖：
*产权与债务：确认房产的产权是否清晰，有无其他抵押或查封。
*实物现状：务必实地查看（或委托专业人士），了解是否有人居住占用、房屋结构有无改造、是否存在质量问题。
*历史遗留：特别是对于海南的房产，要查询项目是否为“烂尾楼”改造、土地性质、规划许可等文件是否齐全、有无变更记录。
*读懂每一份法律文件：法院的《拍卖公告》、《竞买须知》、《标的物调查情况表》以及类似本案的《瑕疵说明》是重中之重。必须逐字逐句理解，特别是涉及交付标准、税费承担、过户风险的条款。对于任何模糊或可能加重自身责任的表述，要咨询专业律师。
*厘清“交付”责任：明确知悉法院是否负责“清场交付”（即交给你一个可实际占有使用的空房）。如果法院注明“不负责清场”，你必须评估自行清场的难度、成本以及潜在的法律风险。如今，最高人民法院的意见已倾向于强化法院的交付责任，这是一个重要的积极信号。
*评估综合成本：拍卖成交价只是开始。还需精准计算和预留：
*隐藏费用：可能存在的土地出让金补缴、历史欠缴的物业水电费、高额税费等。
*时间与资金成本：如果涉及长期无法交付或存在纠纷，你的资金将被长期占用，机会成本巨大。正如案例所示，30余万元资金被套牢14年，其潜在的财务损失远超想象。
夏国芳的“十四年等待”，不仅仅是一个个体的维权故事，更是一面折射出房地产交易市场，特别是特殊资产处置领域系统性风险的镜子。它提醒我们：
首先，法治的进步体现在对历史遗留问题的正视与解决上。最高人民法院2021年的《意见》是对过往实践中不规范做法的修正。对于类似夏国芳案这样的历史积案，相关部门需要有更大的决心和创新的思路，在依法依规的前提下，积极寻求解决方案，而不是让一纸多年前的《瑕疵说明》成为解决问题的永久性障碍。
其次，房地产市场的健康发展，离不开透明、稳定和可预期的规则环境。无论是上世纪九十年代的“炒地皮”，还是后来部分开发商利用变更规划牟利，乃至不规范的法拍操作，本质上都是对规则的破坏或利用规则的不确定性。这最终损害的是所有市场参与者的信心。稳定清晰的法律法规、严格执行的监管，才是保护包括普通购房者、投资者在内的所有市场主体利益的最坚实基础。
最后，对于普通民众而言，在充满诱惑的“机遇”面前，保持审慎与专业是永远的护身符。海南的阳光沙滩与房产增值故事依然动人，但夏国芳们用亲身经历划出了一条清晰的警戒线：在房产这样的大宗交易中，任何对潜在风险的轻视或对专业调查的吝啬，都可能付出远超预期的代价。房地产市场早已过了“闭眼买都能赚”的野蛮生长期，深入洞察、专业护航、敬畏风险，才是这个时代更理性的资产配置逻辑。
1月4日 
3269 浏览
1月4日 3168 浏览
1月4日 2336 浏览
1月3日 5519 浏览
1月3日 4322 浏览
版权说明：
