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你想过没有，一块还没从海里冒出来的地，一张还停留在设计师电脑里的图纸，怎么能让成千上万的人为之疯狂，甚至赌上全部身家？这听起来像个天方夜谭，但在30年前的中国海南，这就是每天都在发生的现实。今天，咱们就来聊聊那段堪称中国房地产“启蒙课”的历史——1995年海南房产泡沫。
说实话，海南泡沫的产生，可以说是天时、地利、人和（或者说“人祸”）共同作用的结果，缺一不可。
首先，是天时。1988年，海南建省并成为经济特区，这可是个重磅信号。紧接着，1992年邓小平同志南巡讲话，像给全国的经济引擎加满了燃料，改革开放的步子迈得更大了。大家心里都揣着一个念头：“错过了深圳，可不能再错过海南了！” 一下子，全国的热钱和冒险家，像潮水一样涌向了这个热带海岛。
接着，是所谓的“地利”与政策。海南被赋予了前所未有的开放期待，但当时的产业基础说实话，比较薄弱。那什么来钱最快？搞开发，卖地，盖房子啊！于是，房地产几乎成了唯一的“支柱”。这里有个数据特别夸张：到了泡沫顶峰期，总人口才600多万的海南岛上，竟然挤着超过两万家房地产公司。你算算，平均每300个人就拥有一家房产公司，这密度，简直比现在的便利店还高。
然后，最关键的“人和”——人性的贪婪和杠杆游戏上场了。当时的玩法，现在听起来都像神话。一个楼盘，可能设计图还没画完，地块还没平整，就已经被层层转手倒卖了十几次。炒家们根本不在乎房子里将来住的是谁，他们只关心下一个接盘侠在哪里。这就像一场惊险的“击鼓传花”，每个人都相信自己不会是最后那个倒霉蛋。
钱从哪来？大头都是银行和信托机构的。有说法是，当时进入海南的资金，70%流向了房地产；而投房地产的钱里，又有70%来自银行系统。开发商们用还没影子的“楼花”做抵押，就能从银行套出巨额贷款。这种高杠杆，为后来的崩塌埋下了最深的雷。
任何脱离实际价值的狂热，终有散去的一天。海南的这场楼市狂欢，在1993年夏天，迎来了一针清醒剂。
1993年6月，中央出台了强有力的宏观调控措施，核心就是严控银行资金流入房地产领域。你可以把这个政策想象成突然关掉了输向狂欢派对的音乐和酒水开关。命令一下，炒作的资金链瞬间断裂。
鼓声停了，花传不出去了。
*房价雪崩：之前炒到每平米七八千甚至上万的房价，应声暴跌，迅速被打回原形，很多地方跌到了一千元以下。
*公司倒闭：超过95%的房地产公司破产关门，曾经的办公大楼人去楼空。
*留下一地“鸡毛”：全岛留下了1631万平方米的积压商品房，和大量“烂尾楼”。当时有个苦涩的玩笑，说海南的三大景观是“天涯、海角、烂尾楼”。更严重的是金融系统，银行留下了高达300亿元的坏账，不良贷款率一度超过60%。
为了处理这个烂摊子，海南省在1995年牵头成立了海南发展银行，试图消化这些坏账。但遗憾的是，由于积重难返，这家银行仅仅运营了不到三年，就在1998年因为挤兑风波被关闭了，成为了新中国首家被关闭的省级商业银行。你看，泡沫破裂的后遗症，处理起来有多难。
这场风暴的清理工作，漫长到超乎想象。处理那些闲置土地和积压房产，足足用了七八年时间，直到2006年左右才基本完成。而海南的房价，更是花了差不多20年，到2010年前后才勉强回到1993年泡沫顶峰时的水平。可以说，整个海南经济为此付出了漫长的“疗伤期”。
那么，我们能从这场三十年前的狂热里学到点什么呢？我个人觉得，有这么几点特别值得琢磨：
1.房地产不能成为唯一的“经济王牌”。一个健康的经济体，需要实实在在的产业支撑。当所有人都只热衷于炒地皮、赚快钱时，这个市场离崩溃就不远了。海南后来的发展也汲取了这个教训，开始严格控制房地产，寻求多元化的产业路径。
2.杠杆是双刃剑，用不好会反噬自身。当年那些高息揽储、疯狂放贷的金融机构，最后都深陷泥潭。这提醒我们，无论是企业还是个人，对借贷和投资都要保持足够的敬畏，远离超出自己承受能力的杠杆。
3.政策与市场的平衡至关重要。泡沫的催生有政策刺激的因素，而它的破裂也源于政策的强力干预。这显示了在市场失控时，宏观调控的必要性，但也说明了引导市场平稳健康发展，需要更精细、更具预见性的管理艺术。
聊完这段历史，可能有人会担心，今天的情况会不会重演？我的看法是，历史给人最大的教训，就是人们从不吸取教训——这话有点绝对，但人性的贪婪和群体的疯狂确有相似之处。
不过，也必须看到，今天的市场环境和监管体系，与三十年前已是天壤之别。更严格的金融监管、更完善的土地管理制度、以及“房住不炒”的明确定位，都在努力防范系统性风险的发生。海南自身也在建设自贸港的进程中，格外强调了对房地产的调控和对实体产业的培育。
所以，对于咱们普通人和投资者来说，了解这段往事的意义，不在于恐慌，而在于建立一种理性的认知。它告诉我们，任何资产价格如果脱离基本面、纯粹靠资金和预期推动暴涨，都值得警惕。投资，最终还是得回归到价值本身，而不是追逐那个击鼓传花的游戏。
说到底，海南的这段经历，就像一面镜子，照见过度的狂热，也映出了调整的阵痛。它提醒着每一个身处经济浪潮中的人：潮水来时，固然可以乘风破浪；但永远别忘了，潮水褪去时，自己有没有穿着泳裤。
1月4日 
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