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宋清辉谈海南房产：周期与破局,市场与对策,未来与思考

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:18 共 3118 浏览

引论：周期律动下的海南镜像

房地产周期，作为市场经济中一种“有呼吸”的必然现象，深刻地影响着每一片区域的经济生态。从宏观经济视角观察，周期的存在并非全然消极，它本身就是市场进行自我调整、汰劣存优的筛选机制。然而，当这种普遍规律投射在海南这片禀赋特殊、政策叠加的土地上时，便交织出更为复杂的图景——既有全国性的“三高”模式转变带来的阵痛，也叠加了因海岛特性而形成的历史遗留与结构性问题。理解海南房产，必须同时手握两把钥匙：一把是“市场经济周期”的普遍规律，另一把是“海南独特性”的特殊密码。

回溯：历史沉浮中的双重黄金时代与遗留问题

海南房地产发展史，是一部浓缩了狂热、泡沫、沉寂与再出发的断代史。其历程鲜明地揭示了外部政策、资本投机与内在经济基础不匹配所带来的深远影响。

*第一个黄金时代与泡沫之殇：1988年建省办经济特区的政策东风，点燃了海南房地产的第一个“黄金时代”。然而，脱离实体支撑的过度投机，最终在1993年宏观调控下导致泡沫破裂，留下大量烂尾楼、空置房与闲置土地，重创了地方经济与金融体系。这深刻印证了“没有强势产业支撑，仅靠资金堆砌的繁荣难以持续”的市场铁律。

*第二个黄金时代与调控之困：2009年国际旅游岛建设的重大利好，催生了第二轮开发热潮。但前期粗放发展积累的违规操作与高杠杆模式，在2018年限购等调控政策收紧后，使得部分项目资金链断裂，形成了新的“困境项目”，其问题比第一轮更为错综复杂。

核心问题自问自答：海南房产问题仅仅是周期下行造成的吗？

答：不完全是。周期下行放大了问题，但根源在于历史遗留的结构性矛盾与特定发展模式的积弊。两次“黄金时代”虽成因不同，但共同留下了产权不清、用地手续不全、开发商主体灭失等棘手的历史包袱。这些问题在市场上升期被掩盖，一旦进入调整周期，便迅速凸显，成为盘活存量、引入新投资的巨大障碍。

剖析：当前困境的多维呈现与破局尝试

当前海南的困境房地产项目，已非单一问题，而是多重矛盾交织的系统性难题，主要表现在：

1.核心区域城市更新受阻：大量历史遗留问题集中在各市县核心区域，导致产权梳理困难、征收改造阻力大，政府手中优质地块稀缺，使得城市面貌更新与高质量项目供应陷入瓶颈。

2.高端文旅项目推进艰难：作为海南房地产业的“招牌”，高端文旅项目受制于复杂的权属关系和前期违规操作，使得即便是优势项目，其盘活与重生之路也布满荆棘。

3.产业与人口的支撑焦虑：这是更深层次的挑战。如同专家所指，若一个区域缺乏可持续的强势产业与配套产业链，就难以形成长期稳定的人口流入与真实住房需求，任何去库存措施都可能只是“治标不治本”。

面对这些难题，海南省近年来积极从法律与政策层面寻求破局。例如，针对最核心的“办证难”问题，省自然资源和规划厅先后出台专门文件，创造性地提出“证缴分离”等原则，即优先保障合法购房者的产权办理权利，相关税费追缴另循法治化路径解决，这为解开部分历史死结提供了关键的政策工具。

传统思路与创新路径对比

对比维度	传统处理思路	当前创新与破局路径
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产权办理	必须所有手续、税费结清方可办理。	推行“证缴分离”，优先保障小业主权益，手续追缴并行。
问题看待	视为单一的经济或法律问题。	视为影响自贸港整体发展的系统性问题，统筹解决。
盘活核心	主要依赖寻找新开发商接盘。	强调法治化、市场化原则，同时注重历史背景与现状结合。

前瞻：未来路径在于产城融合与理性繁荣

海南房地产的未来，绝不能重走“依赖政策刺激-吸引投机资金-推高资产价格”的老路。其健康发展，必须建立在全新的逻辑基础之上。

*根本出路在于“产城人”融合：房地产的长期价值，本质上是其所处区域经济活力的映射。海南需要借鉴先进经验，坚定不移地发展高新技术、现代服务、热带特色高效农业等实体经济，通过产业聚集人才，通过人才创造真实、多元的居住与空间需求，从而为房地产市场提供坚实支撑。

*理性看待周期与市场角色：市场应接受并理解房地产周期的客观性，认识到“下行期也是调整期、优化期”。政府的角色应从过去的直接刺激或简单限制，更多转向“构建透明、公平、法治的市场环境”，并提供针对复杂历史遗留问题的系统性解决方案。

*服务自贸港建设的核心定位：未来海南房地产的规划与发展，必须紧紧围绕自贸港建设的总体需求。这意味着一方面要满足产业人才、商务精英的高品质居住与办公需求，另一方面也要通过城市更新、存量盘活，优化城市功能与空间布局，提升整体竞争力。

核心问题自问自答：海南房地产还有“黄金时代”吗？

答：或许有，但那将是一个内涵完全不同的“黄金时代”。它不再是房价暴涨、投机横行的“镀金时代”，而可能是一个伴随着自贸港产业成熟、人口结构优化、城市品质飞跃，从而实现的“价值回归、理性繁荣”的新时代。这个时代的到来，不取决于短期政策的松紧，而取决于海南能否真正构建起具有全球竞争力的产业体系与营商环境。

个人观点

纵观海南房地产的沉浮，其教训与启示远超一岛一域。它像一面棱镜，折射出经济增长中对土地财政的依赖、资本逐利的盲目以及实体经济根基的重要性。宋清辉先生关于周期是市场正常现象的论述，提供了冷静的观察视角。对于海南而言，当下的重点或许不应再是简单预测房价的涨跌，而是如何以壮士断腕的勇气理顺历史旧账，以高瞻远瞩的智慧培育产业新苗。房地产市场最终的健康发展，永远是与城市的经济发展水平、人口吸纳能力以及治理现代化程度同频共振的。海南的破局之路，固然需要政策的精准与法律的完善，但更根本的，仍是那句老话：发展才是硬道理。这里的发展，是实实在在的产业发展、人口发展和社会发展，唯有如此，附着于其上的房地产，才能褪去投机的外衣，回归居住与服务的本源，迎来真正可持续的“海岛新生”。

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