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想在海南买房但不懂限购政策怎么办？

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:20 共 3117 浏览

如果你是个完全没接触过海南楼市的新手，现在想在海边买个房，是不是感觉一头雾水？网上信息铺天盖地，什么“本地户籍”、“社保年限”、“安居型商品住房”，听起来就让人头大。这感觉，有点像新手如何快速涨粉一样，看着别人做得轻松，自己上手却发现规则重重，门槛道道。别急，这篇文章就是为你准备的，咱们用大白话，一点点把海南的买房限制给掰扯明白。

说到海南的限购，它的核心逻辑其实就一句话：“房子是用来住的，不是用来炒的”。政府出台一系列政策，就是为了抑制过热投资，让真正想在海南生活、工作的人能安家。那具体怎么限制的呢？咱们分几种情况来看。

首先，你得搞清楚自己是哪类人。

这个问题很关键，因为政策对你不一样。简单划分一下：

*海南本地人（本省户籍）：这部分朋友相对宽松，但在数量上也有限制。如果你在海南已经拥有2套或以上的房子了，那就不能再买新的商品住房了。

*新海南人（2018年4月22日后落户的）：这里要注意一个时间分水岭。在这个日期之后把户口迁到海南的朋友，一般情况下只能购买1套商品住宅。不过，如果你是作为“引进人才”落户的，可能会有一些特殊的支持政策，这是例外。

*非海南户籍（外地朋友）：这就是限制最严格的部分了。总的来说，你在海南全省范围内，最多只能买1套住房。而且，五指山、保亭、琼中、白沙这四个中部生态核心区市县的房子，基本只卖给当地居民，外地人就别惦记了。

看晕了？我用一个简单的对比来帮你理解：

购房人类别	在海南能买几套？	关键条件或备注
:---	:---	:---
老海南人（本省户籍）	有限购，已有2套及以上则停购	以家庭为单位计算住房套数
新海南人（2018.4.22后落户）	一般只能买1套	人才引进落户可能有例外
非海南户籍（外地人）	全省最多1套	需提供社保或个税证明

其次，光有资格还不够，还得有“证明”。

对于非海南户籍的朋友，想买房可不是带着钱去就行。你得证明自己和海南有稳定的联系。大多数情况下，你需要提供至少一名家庭成员在海南省累计一定年限的个人所得税或社会保险缴纳证明。这个年限各市县要求不一样，比如在海口、三亚的核心区域，可能需要长达60个月（也就是5年）的记录，而在一些非核心区域，可能24个月（2年）就够了。这就相当于一个“居住诚意”的考核期。

聊完谁能买，买多少，接下来一个很现实的问题就是：我买了，能马上卖吗？

这个问题非常重要，直接关系到你的资金流动性。答案是：不能。海南实行了严格的“限售”政策。简单说，你买的房子，从拿到不动产权证（也就是房产证）那天算起，必须持有满5年之后，才能上市交易转让。

这个“限售”和前面说的“限购”是组合拳。限购是卡住买房的门槛，限售是锁住卖房的出口。你想啊，房子买了五年内不能卖，这对于那些想快进快出、短期炒房的投资客来说，资金压力就非常大了，风险也高了很多。政策的目的就是把这些人挤出去，让市场冷静下来。

看到这里你可能又疑惑了，政策这么严，是不是买房一点灵活性都没有了？也不是，针对一些特殊情况，政策也有“开口子”。

比如，对于有两个及以上未成年子女的家庭，在海口、琼海等一些城市，可以在政策允许的购房套数基础上，再多申请购买一套。这是对多孩家庭的居住改善支持。

再比如，关于贷款。现在海南（以海口为例）实行的是“认房不认贷”。这是什么意思呢？就是说，银行判断你是首套房还是二套房，只看你在当地名下有没有房产，而不再追究你以前有没有过贷款记录。如果你在海口没房，那么就算你在外地贷款买过房，这次买房贷款也可能按首套房政策来，首付比例和利率可能更优惠。这对很多有换房需求的人来说是个利好。

还有个变化是关于企业。早先企业买房也被限制得很死，现在政策有所放宽。只要企业在海南省内注册、成立满一年、并且上一年度的纳税额达到一定标准（比如20万元），就有资格购买住宅了，甚至最多可以买10套。当然，这只是准入门槛，具体操作还有很多细则。

讲了这么多，可能你还是会问：政府干嘛要把市场管得这么死？一下子限购一下子限售的。

这事儿得从海南的特殊性说起。海南是旅游岛，环境好，再加上建设自贸港的宏大蓝图，很容易吸引全国各地的资金来炒作房地产。历史上海南就有过房地产泡沫的惨痛教训，所以政府对这个特别警惕。他们不希望海南变成纯粹的“房地产加工厂”，而是希望产业多元化，让经济发展更健康。

所以你看，这一轮轮的限购升级，从部分区域到全域限购，从提高社保年限到延长限售时间，目标非常明确：就是要彻底扭转“炒房”的预期，把房价稳定住，让房子回归到居住的本质属性上来。对于真心想来海南定居、工作、养老的人来说，长远看这是个好事，能避免市场大起大落。但对于抱着短期投资心态的人来说，现在的海南楼市，水已经很深了。

总之吧，在海南买房这事，对新手小白来说，第一步绝对不是看哪个楼盘海景更漂亮。第一步是得坐下来，对照自己的户口、社保、家庭人口情况，先搞清楚自己属于哪一类购房者，有没有“房票”。把资格问题弄明白了，再谈后面的事儿。政策虽然复杂，但理解透了，就能避开很多坑。楼市有风险，尤其是在这样一个被严格调控的市场里，谨慎永远是第一位。