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海南房产危机：房价过山车背后的故事与启示

来源：海南商业网时间：2026/1/6 22:15:49 共 3117 浏览

一、三次大起大落，一部跌宕起伏的“房价演义”

聊海南房产，绕不开它那三次著名的“发烧”经历。这可不是普通的小感冒，每一次都高烧不退，然后又是猛烈的降温。

第一次，是在1988年。那一年海南建省，成了全国最大的经济特区，优惠政策多得让人眼花缭乱。一夜之间，全国各地的“淘金者”蜂拥而至，干啥最赚钱？盖房子、炒地皮呗！那时候，仿佛只要跟“房地产”三个字沾边，就能点石成金。

热度很快就窜上来了。到了1993年上半年，海口的房价竟然冲到了每平方米7500元左右。这是个什么概念？要知道，那可是90年代初，很多人的月工资才几百块。市场疯狂到什么地步呢？很多公司就是个“空壳”，地皮被来回倒手，连图纸上的“楼花”（就是还没开工的房子）都能被拿出来抵押借钱。结果大家都知道了，随着国家一纸宏观调控政策出台，热钱瞬间退潮，留下一地鸡毛：超过1200万平方米的烂尾楼，沉淀的资金高达149亿元，这个数字当时占了全国房产积压量的十分之一。这次泡沫破裂，让海南的经济和金融体系伤筋动骨，好些银行的不良资产率高得吓人。

第二次热潮，是2010年海南获批建设“国际旅游岛”。消息一出，市场又“炸”了。海口、三亚的房价应声起飞，比如三亚，房价短时间内就从1万左右飙到了接近2万元。很多人觉得，这次总该不一样了吧？有国家级战略撑腰呢！可惜，好景不长。随着全国楼市进入调整期，加上民间资本出现问题，这股热潮在2013-2014年左右又慢慢冷却了，房价几乎跌回原点。

第三次，就是大家可能还有印象的最近这些年。随着海南自由贸易港建设的推进，尤其是“2025年底全岛封关运作”的预期，又给市场打了一针强心剂。很多人相信，封关后的零关税、资金自由流动等政策，会让海南的房产价值重估。但这次，市场却呈现出一种前所未有的复杂面貌。

二、如今的两极分化：“冰”与“火”的并存世界

如果说过去是“一荣俱荣，一损俱损”，那现在的海南楼市，完全是一幅“冰火两重天”的图景，分化得特别明显。这恰恰是市场走向成熟（或者说残酷）的一种表现。

先说“火”的这一极：核心资产为啥这么硬气？

这些房子主要集中在海口、三亚的核心城区，或者拥有真正一线海景、稀缺资源的地段。它们的购买者，很多是全国来的中高净值人群，买房是为了自己住，为了养老旅居，为了健康和气候，而不是为了短时间炒来炒去。支撑它们的逻辑很实在：

*独一无二的稀缺性：全中国就一个热带海岛，冬季的温暖阳光和纯净空气，是老天爷赏的饭，没法复制。

*“封关”带来的长远想象：自由贸易港的建设是国家级战略，很多人把它看作是对抗其他资产波动的一种“避险”选择。

*产品本身升级了：现在的“第四代住宅”、高品质大平层，带空中庭院、智能配套，满足的是“住得好”的升级需求，和过去普通的钢筋水泥盒子拉开了差距。

再看“冰”的这一极：普通房产为啥无人问津？

这部分房子，问题就暴露得很彻底了。它们大多位于偏远郊区，配套要啥没啥——医院、学校、商场、公交，样样都缺。买房的基本都是外地投资客，本地人根本不买账。一旦市场风向转变，投资客撤离，这些地方立刻就变成了“空城”，二手房根本卖不掉，流动性完全枯竭。更麻烦的是，其中不少项目还背着历史包袱。

三、深层次危机：那些肉眼看不见的“暗礁”

光看房价涨跌，那只是水面上的浪花。海南一些房产项目真正的“危机”，藏在水面之下，处理起来特别棘手。这里面很多都是过去疯狂年代留下的“后遗症”。

*产权问题一团乱麻：早年法律不完善，很多项目用地根本没办正规的出让手续，或者建房时就没拿到完整的报建批文。房子是盖好了，甚至都卖出去了，但产权证永远办不下来。更麻烦的是，当年的开发商可能早就破产注销了，现在想补办手续，连找谁都不知道。

*复杂的债务“地雷阵”：一些陷入困境的项目，背后是理不清的债权债务关系。开发商当初可能用很高利息借了钱，或者把项目股权质押得七零八落。一旦资金链断裂，银行、信托、民间借贷方、购房者、建筑商……各方利益纠缠在一起，矛盾激烈，根本没有新投资人敢轻易接手。

*政策与违规的历史遗留问题：为了赶风口，很多项目当年是打了“擦边球”甚至违规建设的，比如把商业用地改成住宅卖（“商改住”），或者在非建设用地上盖房子。现在政策一收紧，这些项目就卡住了，交不了房，也办不了证，成了标准的“烂尾楼”。

你看，这些问题都不是简单降价就能解决的。它涉及法律、金融、行政等多个层面，像一个个死结，这也是为什么海南处理起“烂尾楼”来，格外需要智慧和耐心。

四、个人观点：从中我们能读到什么？

聊了这么多历史和现状，我个人觉得，海南房产这几十年的历程，简直就像一本活的教科书，给所有人——不管是想买房的，还是单纯关心经济的——都上了一课。

首先，房子终究要回归“住”的本质。海南的案例生动地说明，那些纯粹靠炒作、靠故事吹起来的房价，就像沙滩上的城堡，潮水一来就垮了。最终能站得住脚的，还是那些真正适合居住、拥有稀缺资源、配套扎实的房子。这对我们普通人选房是个重要提醒：别被虚无缥缈的概念忽悠了，得多看看房子本身和周边究竟能给你的生活带来什么。

其次，理解政策，但别迷信政策。无论是当年的特区、国际旅游岛，还是现在的自贸港，大政策确实能带来红利，但它不是房价永涨的“保险单”。政策能启动市场，但市场的健康发展，最终要靠扎实的产业、持续的人口流入和完善的城市配套来支撑。海南过去的问题之一，就是房地产“一枝独秀”，其他方面没跟上。

再者，历史教训的核心是“金融杠杆”。说白了，以前房价能涨得那么疯，很大程度上是因为借钱太容易了，杠杆加得太高了。一旦金融政策收紧，资金链断裂，繁荣瞬间就会崩塌。这不光是海南的教训，对任何市场都适用。国家现在反复强调“房住不炒”，严控房地产金融风险，就是在努力避免重蹈覆辙。

最后，对海南的未来，我倒觉得可以抱一种“谨慎的乐观”。阵痛是真实的，问题是存在的，但看到问题本身就是解决问题的开始。现在管理层要求“深刻汲取历史教训”，强调风险防控，意味着在发展自贸港的同时，会努力避免房地产的盲目炒作。如果能把历史遗留问题一步步化解，同时让自贸港的政策红利真正落到产业和民生上，让更多人来这里工作、生活，而不只是买房，那么海南的房地产市场，才有可能走出那种“暴涨暴跌”的循环，变得更健康、更平稳。

说到底，海南的故事告诉我们，任何一个市场，脱离了基本面的疯狂，最终都得付出代价。而真正的价值，总是需要时间来沉淀和证明的。